С какого момента считать срок владения квартирой для продажи ее без налога?

Вопрос:

Я хочу продать свою квартиру, чтобы не платить налоги с доходов. Каков минимальный срок владения недвижимостью при ее продаже для освобождения от подоходного налога с населения? И с какого момента исчисляется этот срок полномочий?

Отвечать:

Да, действительно, закон (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) позволяет продать квартиру, применив к ней один из видов налогового вычета по налогу на имущество — «на сумму всей стоимости жилья». «- без уплаты налога на полученный доход.

Условием применения данного вида вычета является владение квартирой хотя бы на определенный срок. Официально этот термин называется — «минимальный срок владения объектом недвижимости». Если владелец соблюдает этот срок, то при продаже дома он освобождается от уплаты подоходного налога с населения.

Какие минимальные сроки владения квартирой указаны в законе?

Налоговый кодекс (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ) предусматривает, что собственник может продать свою квартиру без налога, если она находится в его собственности более 3 (трех) лет или более 5 (пяти) лет годы. Почему?

Это зависит от того, как квартира вошла в собственность человека и является ли это его единственным домом или нет. Если недвижимость была приватизирована, унаследована или передана в дар близким родственником, минимальный срок владения недвижимостью для продажи, не облагаемой налогом, = 3 года. Если квартира (в том числе кооператив) была куплена им, этот срок увеличивается до 5 лет (кроме жилья).

Такой же пятилетний срок распространяется на квартиру, подаренную незнакомцем (т. Е. Не близким родственником), или квартиру, которую подарило юридическое лицо.

Более подробная информация о минимальном сроке владения домом для продажи без налога (как и к каким объектам применяется это правило) описана в отдельном примечании по ссылке.

При этом субъекты РФ вправе уменьшить этот срок владения квартирой до нуля (см. П. 6 той же статьи 217.1). Правда, пока в этом не заметил ни один регионал, но все может быть… А вдруг местная власть хотела угодить своим избирателям?!

Пример. Если квартира была унаследована от деда в 2018 году, минимальный срок владения составляет 3 года. А начиная с 2021 года наследник может продать его уже без НДФЛ.

И если квартира была куплена в том же 2018 году (на первичном или вторичном рынке), и это не единственный дом Покупателя, то при продаже собственнику придется ждать освобождения от налога уже 5 лет, или дождитесь 2023 года.

Все кажется ясным? Не совсем!

Например, что произойдет, если квартира перейдет в собственность по частям в разное время (то есть по долям в разные годы)?

Или если человек приобрел новое здание в соответствии с Соглашением о долевом участии (DSA) в течение одного года, принял квартиру, построенную в соответствии с Законом о передаче в другом году, и приобрел право собственности в третьем году?

А что, если через год квартира перешла в наследство, а через пару лет недвижимость зарегистрировали в Росреестре?

Тогда с какого момента правильно рассчитывать срок владения квартирой?

Закон исходит из принципа, что период владения начинается с даты, когда лицо впервые получает право собственности или ее часть (например, долю в квартире) в своей собственности, или с даты, когда лицо впервые получает выплаченную полную сумму, причитающуюся в соответствии с законом договор купленного жилья. При этом дата регистрации права собственности, подтверждающая законное право гражданина, здесь имеет второстепенное значение.

А как может быть владение без регистрации? Возможно. Например, в случае приобретения квартиры в кооперативе право собственности на нее переходит к участнику после полной оплаты доли (и он может зарегистрировать свое право собственности даже через 10 лет).

То же самое и в случае, когда квартира передается по наследству. Имущество наследника возникает в момент открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), и он может зарегистрировать свое право в любое время.

Как считать срок владения квартирой для продажи ее без налога?

Для лучшего понимания, когда начинает исчисляться срок владения квартирой при ее продаже без уплаты налогов, перечислим несколько случаев по порядку:

Если квартира приобретена на первичном рынке по договору долевого участия (ДАП) или договору о передаче кредита — срок владения исчисляется с момента полной оплаты стоимости договора (п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса). Российской Федерации);

Если квартира приобретена через кооператив (ЖСК) — срок собственности считается с момента полной оплаты доли по договору паевого накопления (см. Тот же пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ — см ссылка выше);

Если квартира приобретена на вторичном рынке — срок владения считается с момента регистрации права собственности Покупателя;

Если квартира была приватизирована — со дня регистрации собственности;
Примечание: если приватизация произошла до января 1998 года (следовательно, реестр прав еще не существовал) и право собственности было зарегистрировано только недавно, срок владения исчисляется с момента заключения договора передачи квартиры (договор приватизация).

Если квартира передана в дар, срок владения исчисляется с момента регистрации договора дарения и с момента перехода права собственности к одаряемому;

Если квартира передана по наследству, срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя, даже если имущество наследника впоследствии было зарегистрировано (см. Разъяснения Минфина и письмо Минфина от 19 июня. 2018 N 03-04-05 / 41648).

Если квартира была оформлена в собственность по решению суда, срок владения исчисляется со дня вступления в силу решения суда (п. 1 ст. 209 ГПК РФ), а не с момента вступления в силу дата государственной регистрации права собственности.

Но что делать, если квартира перешла в собственность собственника по частям (т.е разные доли квартиры были куплены в разное время)?

Например, человек в 2016 году получил 1/3 доли квартиры через приватизацию, затем в 2017 году он получил еще 1/3 доли в этой квартире по наследству, а затем в 2018 году выкупил оставшуюся 1 долю / 3. С какого числа необходимо считать минимальный срок владения недвижимостью при ее продаже без НДФЛ?

В этом случае период владения будет отсчитываться с момента получения самой первой собственности (первой доли) на квартиру, то есть с 2016 года.

Законодатели поясняют, что если несколько акций были приобретены в разное время и в итоге стали единым объектом собственности, то минимальный срок владения квартирой для продажи без налога будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на недвижимость иск (см письмо Минфина и ФНС РФ от 26 июля 2016 г. № BS-4-11 / 13524 @) — цитата:

… Таким образом, при определении для целей налогообложения периода владения недвижимостью, по мнению Департамента, момент владения квартирами, образовавшимися в результате раздела (без изменения внешних границ первоначальной квартиры) считается датой первичной государственной регистрации права собственности на первоначальную квартиру, которая до момента отчуждения не переходит во владение, пользование и распоряжение налогоплательщика.

При этом нужно понимать, что если доли НЕ были объединены в единый объект (то есть каждое действие оформлено как отдельный объект недвижимости), то при продаже такой квартиры «долями» каждое действие будет свой срок расчетной собственности.

Но что происходит с теми, кто продает свою квартиру раньше установленного минимального срока (т.е менее 3 или 5 лет владения)? Таким продавцам придется заплатить НДФЛ = 13% от дохода, полученного от сделки.

правда, у них есть и налоговые льготы в виде других видов имущественных отчислений. Для получения дополнительной информации обо всех типах налогов и отчислений на недвижимость — см. Ссылку в Глоссарии.