Механизм работы учетной записи ESKROU заключается в блокировании средств на счете, специально открытом для транзакции, до тех пор, пока не будут выполнены все условия по соглашению или не будут предоставлены другие обстоятельства.
Счета условного депонирования достаточно популярны в зарубежной практике, но пока еще не распространились на Россию. Законодательное регулирование вопросов их использования постепенно сделает механизм более популярным.
Что такое счета ЭСКРОУ?
От слова escrow переводится как «escrow», это достаточно универсальный и надежный инструмент, позволяющий повысить уверенность всех сторон, участвующих в операции, в получении ожидаемого результата. Со стороны продавца — получить денежные средства в полном объеме, со стороны покупателя — доставить товар с соблюдением всех условий.
Гарантийные отношения можно описать следующим образом:
Сторонами договора условного депонирования могут выступать физические и юридические лица. Используется следующая терминология:
важно отметить различия между аккредитивом и счетом условного депонирования:
Когда можно применять договора ЭСКРОУ?
Помимо операций с движимыми и недвижимыми объектами, с ограниченными текущими счетами удобно использовать следующие операции:
Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от июля 2019 года обязательно предусматривает порядок кредитования застройщиков с ограниченными счетами. Им зачисляются средства акционеров, и банк-кредитор отправляет эти средства организатору только после передачи объекта долевого строительства акционерам. Эта процедура обязательно должна быть прописана в договоре между строительной организацией и гражданами. После регистрации этого соглашения банк открывает счет и ведет его без взимания комиссии акционера.
Сегодня крупные российские банки готовы работать с клиентами на счетах эскроу, что позволяет клиентам использовать все финансовые механизмы для защиты транзакций. Однако, в отличие от зарубежной практики, на счет эскроу может быть переведено только денежное предложение, а договоры можно заключать только с банковскими организациями.
Что делать инвестору в недвижимость, когда девелопер обанкротился?
Порядок открытия
Счет эскроу может открыть юридическое лицо или физическое лицо, индивидуальный предприниматель. Для этого потребуются:
- Составьте трехсторонний договор и подпишите его всеми участниками. Они являются сторонами финансовой сделки по предмету договора (продавец и покупатель), а также доверительным управляющим — банком. Условия сделки и обязательства всех трех сторон должны быть указаны в соглашении об условном депонировании.
- Зарегистрируйте соответствующую учетную запись.
- Поместите сумму, указанную в договоре купли-продажи, на счет, который будет использоваться для расчета по финансовой операции.
Нюансы
Прежде чем обращаться в банковское учреждение для открытия такого счета, вы должны знать следующие моменты:
- В договор могут быть внесены изменения в связи с возникшими обстоятельствами. Гражданский кодекс определяет случаи, в которых стороны сделки могут вносить изменения по взаимному согласию, по решению суда или со значительными изменениями условий сделки.
- Время закрытия счета обычно оговаривается в договоре эскроу. Но некоторые ситуации могут повлиять на досрочное закрытие, когда юридическое лицо ликвидируется, одна из сторон операции признана недееспособной, не выходит на связь и т.д. Эти случаи следует предусмотреть в тексте договора. При отсутствии других условий при закрытии счета денежные средства возвращаются лицу, открывшему его.
- В случае банкротства банка, в котором открыт этот счет, вкладчик вносится в реестр кредиторов при соблюдении условий договора, в противном случае — бенефициар. С 2015 года все счета эскроу, открытые физическими лицами, подлежат страхованию на сумму 10 млн руб.
- Обязанность тщательно проверять документы может быть прописана в трехстороннем соглашении, в противном случае финансовое учреждение, выступающее в качестве гарантийного агента, не несет ответственности за законность и правильность всех представленных документов. Видимые неточности — причина, по которой банк просит покупателя получить согласие на выплату средств. Если в документах нет сомнений, банк разрешит получить средства без согласия.
Плюсы и минусы
Очевидные преимущества транзакций с участием банка в качестве третьей стороны включают:
Текущие опасения включают только тот факт, что не все кредиторы работают над открытием и обслуживанием счетов условного депонирования, а также комиссионные банка третьим лицам.
Можно утверждать, что в большинстве случаев преимущества совпадают с недостатками, поэтому можно с оптимизмом смотреть на развитие использования счетов условного депонирования для крупных транзакций.
Какие банки предлагают открыть Эскроу-счет в 2021 году?
В 2021 году среди кредитных организаций, работающих со счетами эскроу, можно назвать Сбербанк, ВТБ, ряд филиалов Уральского банка реконструкции и развития в Крыму, ОАО «Генбанк». Значительное количество банков имеет право открывать такие счета держателям долей в строящихся многоквартирных домах.
Список банков обновлен до 01.06.2020:
Загрузите полный список банков, уполномоченных сопровождать разработчиков с ограниченными счетами
