Сделка с недвижимостью: какой способ оплаты выбрать?

Особенности покупки квартиры в новостройке

Юридические лица занимаются продажей квартир в новостройках. Договоры с ними следует заключать только в безналичной форме одним из нескольких способов:

Согласно ст. 861 ГК РФ

1. Перевод со счета покупателя на счет продавца.
2. Банковский аккредитив.
3. Безопасный трансфер.
4. При участии банка по ипотеке.
5. Сейф (редко).

Важно! Обычно деньги переводятся на текущие счета разработчиков после регистрации транзакций. Но вы должны прочитать условия контракта. Если заключен договор долевого участия в строительстве, продавец имеет право получить оплату только после регистрации ДДУ в Росреестре.

Об этом прямо говорится в п. З ст. 15.5 ФЗ №214-ФЗ «Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу…»

Особенности покупки недвижимости на вторичном рынке

Если квартира покупается на вторичном рынке, в сделке обычно участвуют физические лица. Реже продавцом выступает юридическое лицо:

например, агентство недвижимости, которое купило недвижимость у другого человека в рамках срочной программы, а затем решило продать ее с премией.

Если продавец — физическое лицо, можно использовать любой способ оплаты: как наличный, так и безналичный. Если квартира приобретается в агентстве, подойдут только варианты безналичной оплаты.

Предварительная договоренность о покупке квартиры

В чем разница между предоплатой и залогом при покупке квартиры?

Способы расчетов и порядок передачи денег продавцу

Как было сказано выше, стороны самостоятельно определяют способы и порядок перевода денег. Это должно быть отражено в договоре.

Но есть некоторые риски:

1. Для покупателя, если продавец получит деньги до регистрации смены собственника. Если Росреестр откажет в регистрации и продавец на тот момент уже потратил средства, вернуть их будет проблематично. Если ситуацию не удается разрешить мирным путем, вам придется обратиться в суд.
2. Для продавца, если покупатель переводит деньги после регистрации в Росреестре. Есть вероятность, что он никогда не увидит сумму за квартиру, и сделку придется оспорить в суде из-за дефолта покупателя.

Юридическая консультация: лучший вариант — внести аванс через банковские сейфы. Предоплата обычно передается продавцу в размере 10-20% от суммы сделки. Остаток передается после регистрации при предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю.

Банковская ячейка

Сначала покупатель должен арендовать сейф, а затем положить туда деньги в присутствии продавца. Подлинность банкнот проверяет сотрудник банка. Также возможна аренда двух ячеек: в одной предоплата, во второй — остаток, полученный после регистрации.

При открытии ячейки составляется договор с указанием суммы и условий получения денег, а также ФИО лица и паспортных данных продавца.

Аккредитив

Аккредитив может быть безотзывным или открытым. В первом случае подразумевается получение разрешения продавца недвижимости, этот вариант используется чаще всего. Открытый аккредитив не требует договоренности с продавцом.

В случае аккредитива банк выступает в роли посредника. Покупатель подписывает с ним договор об открытии счета, после чего переводит туда сумму, равную стоимости купленной недвижимости. После регистрации сделки продавец просит банк списать деньги, предъявив выписку из ЕГРН о смене собственника.

Из рук в руки

Это самый простой вариант расчета:

1. Передача предоплаты до оформления сделки, остальная сумма — после.
2. Перевод при подаче документов на регистрацию. Есть риски для покупателя, они описаны выше.
3. Передача полной суммы после регистрации права собственности покупателя. Есть риски для продавца.

Примечание! Рекомендуется сдавать наличные в тихом, хорошо освещенном месте. Продавцу потребуется время, чтобы пересчитать счета. Желательно записать процесс на видео и после перерасчетов снять с него квитанцию ​​о получении суммы.

Сервис безопасных переводов

Сервис безопасных платежей работает просто:

1. Покупатель переводит деньги на специальный счет, открытый в банке.
2. Банк запрашивает у Росреестра информацию о регистрации транзакции.
3. Если регистрация подтверждена, деньги переводятся на счет продавца.

Такие услуги доступны во многих банках. Например, в Сбербанке, ВТБ, Райффайзенбанке.

Банковский перевод

Этот способ похож на перевод денег наличными, с той лишь разницей, что покупатель самостоятельно переводит средства со своего счета на счет продавца.

Механизм прост:

1. Стороны заключают договор. Предоплата производится по желанию.
2. Соглашение находится в процессе регистрации.
3. После регистрации оставшаяся сумма по безналичному расчету поступает продавцу.

Как правильно передать: возможные варианты

Из рук в руки

После подписания договора купли-продажи и нотариальной регистрации сделки заключаются договоренности между покупателем и продавцом. Самый простой способ передать деньги на квартиру из рук в руки, но такой же вариант считается самым опасным.

1. Банкноты могли быть поддельными.
2. Выйдя из нотариальной конторы или где-либо еще, вы можете столкнуться с преступниками, которые украдут дело наличными.

Для обеспечения безопасности транзакции нужно взять залог или арендовать торговую комнату в банке для транзакции и положить ее на депозитный или текущий счет сразу после получения денег. Но это не устраняет, например, такой проблемы, как перевод части суммы покупателю с устным обещанием выплатить оставшуюся сумму чуть позже. Если это произойдет после подписания договора и его оформления, то проблем не избежать.

Преимущества: Отсутствие формальностей и дополнительных затрат.

Недостатки: высокие риски, связанные с денежными переводами.

Узнать, как происходит купля-продажа квартиры за наличный расчет, можно здесь.

Банковская ячейка

Еще один способ обезопасить транзакцию — положить деньги в сейф. Это очень удобно, ведь снимать сейф всего на 3-14 дней, пока длится оформление договора, вам не придется платить больше 1000 рублей. Наличные деньги будут храниться в сейфе, и только покупатель, продавец и список лиц, указанный в контракте, будут иметь к нему доступ.

Суть схемы проста:

1. Покупатель сдает ячейку в аренду и вносит полную сумму, оговоренную в контракте, в день совершения сделки. Обычно это делается в присутствии продавца.
2. После этого продавец квартиры сможет получить доступ к сейфу только после предоставления ему оригинала договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации.

Банк внимательно проверяет эту информацию. Даже если кто-то из участников потеряет ключ от сейфа, это не вызовет проблем, ведь без проверки документов по сделке банк никого не допустит в свой депозитарий. Если сделка не состоится, покупатель сможет вывести средства в течение недели.

Львиная доля поселений на вторичном рынке жилья осуществляется с помощью сейфов.

С новостройками все не так просто, договоренности заключаются в офисе застройщика или его посредников или по безналичному расчету. Для оплаты можно арендовать не одну, а множество ячеек, если операция сложная и предполагает продажу и покупка других объектов недвижимости.

Преимущества: недорогой и безопасный способ хранить большие суммы денег.

Недостаток: требуется аренда ячейки, и в случае банкротства банка эти средства не покрываются страховкой вкладов.

Процесс перевода средств с помощью банковского сейфа подробно описан в этой статье.

Аккредитив

Еще один популярный вариант безопасных сделок с недвижимостью — аккредитив.

1. Продавец квартиры открывает специальный счет в банке.
2. В том же договоре купли-продажи есть пункт, который предусматривает, что соглашения заключаются с помощью аккредитива. Указаны условия и способы расчетов.
3. Кроме того, покупатель переводит всю необходимую сумму на аккредитив.
4. После государственной регистрации сделки продавец квартиры приходит в банк и просит выполнить поручение плательщика по аккредитиву.
5. Банк проверяет все документы, особенно акт продажи с отметкой о государственной регистрации, и выдает необходимую сумму.
6. Завершается операция подписанием акта приема-передачи квартиры или дома.

Затраты на открытие счета обычно несет покупатель. Размер комиссии может составлять от 0,5 до 2-5% от суммы, что может не подходить для всех участников сделки. Преимущества: Безопасность сделки.

Минусы: Высокая комиссия банка за открытие счета, вывод средств.

Наличными у нотариуса

Если вы не хотите связываться с банками, вы всегда можете произвести оплату непосредственно в нотариальной конторе, где подписывается договор купли-продажи. Используя автомат для проверки подлинности счетов-фактур, можно подсчитать и проверить всю сумму.

Но никто не гарантирует безопасность после выхода из офиса с деньгами. Кроме того, на государственную регистрацию договора уходит не менее 1-3 дней (а в среднем две недели), и до того, как это произойдет, не стоит торопиться с переводом денежных средств.

В любой момент продавец может отменить процедуру государственной регистрации и оставить квартиру себе. Вернуть деньги будет очень сложно, учитывая загруженность наших судов и высокий уровень коррупции.

Можно заключить договор, оговорив, что оплата будет происходить сразу после регистрации, но это тоже дополнительные риски. Именно поэтому большинство участников сделок с недвижимостью выбирают схемы расчетов с участием проверенных банков или посредников.

Преимущества: Быстрые сборы.

Недостатки: Высокий риск кражи денег на улице или несвоевременной оплаты.

Депозит у нотариуса

Можно договориться с нотариусом и другим способом.

1. Между покупателем, продавцом и нотариусом заключается договор, в котором расписываются все нюансы оплаты квартиры.
2. Для остатков открывается банковский счет (нотариальный депозит), и покупатель вносит необходимую сумму.
3. Кроме того, как только происходит государственная регистрация договора купли-продажи, нотариус выдает деньги продавцу при предъявлении договора с наложенным платежом и паспортом.
4. Денежные средства могут быть переведены на номер счета, указанный в договоре и соглашении.
5. После окончания расчетов оформляется справка о выдаче денег из нотариального залога, которая служит заменой квитанции продавца.

Прежде чем принять такую ​​схему оплаты, необходимо внимательно проверить репутацию нотариуса и наличие у него лицензии на работу. В этом случае нотариус фактически выступает в роли обычного посредника со всеми вытекающими отсюда рисками. Он может исчезнуть с деньгами и обмануть не только вас, но и многих других клиентов.

Даже если она окажется добросовестной, эту схему расчета нельзя назвать идеальной. Чтобы перевести деньги или открыть счет, вам придется заплатить определенную комиссию (до 3%). Кроме того, не все нотариусы предоставляют свои депозиты для совершения сделок.

Преимущества: Безопасность сделки.

Минусы: высокая комиссия за открытие счета и перевод с одного счета на другой или обналичивание, а также оплата нотариальных услуг (не менее 1,5 тыс. Руб).

Безналичный расчет

Банковский перевод — это простой способ оплаты, но он требует затрат на оплату банковских услуг. Покупатель кладет деньги за квартиру на расчетный счет и сразу после государственной регистрации переводит их на счет продавца.

В любой момент вы можете подтвердить перевод денег, просто выписав справку из банка. Продавец не сможет манипулировать покупателем, доказывая, что он не получил деньги. Если в договоре купли-продажи прописать такую ​​схему, проблем возникнуть не должно.

Если деньги не поступят вовремя, продавец вправе потребовать отмены государственной регистрации и сделки купли-продажи.

Преимущества: Все кассовые операции документируются.

Минусы: Комиссия за открытие счета, перевод и инкассо.

Оплата через агентство

Перевод средств также может происходить в офисе агентства недвижимости (поддержку при покупке и продаже квартиры читайте здесь). Это довольно удобно, ведь здесь можно сразу рассчитаться с агентом по недвижимости, пересчитать деньги в отдельной комнате и воспользоваться услугами приглашенного нотариуса.

1. Покупатель доставляет деньги продавцу и подписывает договор купли-продажи, а также квитанцию ​​о получении денег.
2. Кроме того, обычно практикуется совместное посещение Регистрационной палаты для подачи документов на государственную регистрацию (как оформить государственную регистрацию через МФЦ?).
3. По прошествии определенного времени документы забираются и покупатель становится полноправным собственником квартиры (что делать после покупки квартиры?).

Достоинства: Минимальные затраты.

Минусы: госрегистрация может быть оспорена продавцом и начнется долгий процесс. В этом случае деньги уже будут переведены.

Если квартира в залоге

Приобретенная квартира может быть передана в залог банку под ипотеку или ипотеку под залог недвижимости. Нет причин для беспокойства, но покупатель должен будет заплатить аванс, равный сумме остаточной задолженности, чтобы иметь возможность снять залог. Обременение снимается в течение трех рабочих дней.
Здесь есть два варианта:

1. Оплатите стоимость в полном объеме и отправьте документы на регистрацию. Продавец должен незамедлительно погасить ипотеку, до этого времени действия по регистрации будут приостановлены.
2. Внесите предоплату, дождитесь снятия списаний, затем обратитесь в Росреестр или МФЦ для регистрации смены собственника и оплаты остальной стоимости квартиры.

Важно! Необходимо внимательно проверить кредитные документы продавца и убедиться, что аванс действительно выплачен, чтобы закрыть задолженность перед банком. Покупатель вправе запросить справку об урегулировании долга.

Как происходит купля-продажа недвижимости? Пошаговая инструкция

Самый большой риск для покупателя — расчет наличными, так как при оформлении ипотеки банк самостоятельно проверяет квартиру на юридическую чистоту.
Как выглядит вся процедура:

1. Продавец собирает документы на проданное жилье, представляет их покупателю.
2. Стороны согласовывают договор и реквизиты платежа.
3. Перед подписанием договора продавец заказывает выписку из домовой книги и справку о безнадежности жилищно-коммунальных услуг в МФЦ. Выписка необходима для подтверждения отсутствия зарегистрированных лиц на жилой площади.
4. Договор подписывается не менее чем в трех экземплярах, один потребуется регистратору.
5. Документы представлены в Росреестр, присутствие обеих сторон сделки обязательно.
6. Через 10-12 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан как новый собственник.

Если продавцу требуется выписка о получении денег, она оформляется и предъявляется в банк. При оплате наличными важно получить от него квитанцию.

Содержание и образец расписки о получении денег за квартиру

Выдается квитанция, подтверждающая получение денег продавцом.

Получение образца

Он содержит следующие данные:

Документы

Для проведения и регистрации транзакции вам потребуются:

Госпошлина

За новую регистрацию права собственности на квартиру уплачивается сбор в размере 2000 рублей.

Варианты расчета при сделке с недвижимостью

Если вы пользуетесь услугами риэлтерской компании, кассовые операции проходят следующим образом. При оплате наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, которая работает по стандартам, есть отдельные комнаты, где можно произвести оплату, к тому же у них есть счетные машины счетчиков и проверяют их). Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, деньги передаются, покупатель выдает квитанцию ​​о том, что договор заключен. Впоследствии обе стороны сделки, обычно в одной машине и в сопровождении агента по недвижимости, направляются в управление Росреестра с просьбой о регистрации собственности. Спустя десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны принимают документы на квартиру. Такой способ удобнее, чем самостоятельный расчет между деталями в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности назвать его сложно.

Ответы юриста на частые вопросы

В чем разница между залогом и авансом?

Предоплата вносится для подтверждения намерения приобрести квартиру. Если покупатель отклоняет сделку, он может ее вернуть. Задаток покупателю не возвращается, но если продавец расторгает договор, он возвращается покупателю двузначными числами.

Как рассчитаться с продавцом, если квартира куплена в ипотеку?

Способ оплаты зависит от конкретного банка. Иногда аванс оплачивает сам покупатель, остальное передает продавцу банк. Вы можете воспользоваться аккредитивом, сейфом или безопасным платежным сервисом.

можно ли оплатить квартиру иностранной валютой?

Да, но в договоре указана стоимость в рублях при обмене на момент подписания.

Кто проверяет договоренности, если в сделке участвует агент по недвижимости?

Агент по недвижимости может представлять интересы продавца или покупателя. Его обязанности зависят от условий договора с ним, но обычно агенты по недвижимости сопровождают сделки от осмотра квартиры до регистрации собственности.

Может ли Росреестр отказать в регистрации, если аванс уже перечислен продавцу?

Да, причиной отказа в регистрации может быть наличие обременений. Кроме того, часто возникают проблемы при продаже имущества несовершеннолетним или недееспособным лицам, особенно если не было получено разрешение органа опеки и попечительства. Предоплата возвращается покупателю.

Как лучше себя обезопасить?

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности по договору с недвижимым имуществом возникает с момента его государственной регистрации. До этого момента покупатель не имеет права распоряжаться недвижимостью, поскольку право собственности на нее остается за продавцом.

Чтобы снизить риски:

1. лучше использовать схемы, при которых деньги выдаются после проверки акта купли-продажи и отметки о государственной регистрации. Затем на имущество накладывается отягощение. Для его удаления необходимо будет предъявить квитанцию ​​или другой документ, подтверждающий оплату.
2. Не стоит торопиться перечислять продавцу крупный залог, особенно если вы сомневаетесь в самом человеке или в своей готовности купить квартиру. Формально в случае отказа от сделки без причины продавец обязан не только вернуть аванс, но и сделать это в двойном размере.
   Но на практике такие споры иногда заканчиваются в суде, а в худшем случае — в полиции. Для обеспечения сделки достаточно 10-20% от стоимости жилья. Оставшаяся сумма может быть доступна продавцу через 1-2 недели.

   Если вы сами передумаете покупать квартиру, вы попросту потеряете все внесенные в залог денежные средства.

3. Если вас беспокоит, что продавец не сможет вывести людей из квартиры, вы можете пройти процедуру ликвидации в два этапа. Например, арендовать не одну, а две ячейки. Во-вторых, остаток суммы за квартиру, которая будет доступна только после предъявления справки зарегистрированного лица или выписки из книги дома.