Сравниваем виды ежемесячных платежей по ипотеке какие выгоднее?

При выборе ипотечной ссуды заемщик обращает внимание на множество факторов: размер ссуды, процентную ставку, условия досрочного погашения ссуды, ее срок и так далее. Однако важно понимать, что даже при одинаковой процентной ставке размер переплаты в разных банках может быть разным, так как напрямую зависит от типа ежемесячных платежей, предлагаемых банком. Существует два основных типа платежей: аннуитетный и дифференцированный (равно уменьшающийся), последние в последнее время предлагают лишь несколько банков.

Аннуитетные платежи – особенности и формула расчета

Самым распространенным видом ежемесячных платежей в России сегодня являются аннуитетные платежи. Этот метод предполагает фиксированную сумму. За редкими исключениями он может быть изменен в связи с досрочным частичным возмещением или с согласия обеих сторон.

Затем заемщик выплачивает одинаковую ежемесячную сумму, распределяемую для погашения двух частей равной структуры платежей. При этом вначале основная его часть идет на выплату процентов, а не на погашение основного долга. Однако со временем ситуация меняется, проценты снижаются, а сумма выплаты увеличивается.

Схемы досрочного погашения

Есть два способа погасить кредит досрочно:

Бывают ситуации, когда сложно не только погасить задолженность раньше, чем предполагалось, но и внести обязательный ежемесячный платеж. В таких случаях ухудшается репутация заемщика, и становится проблематично найти в будущем, где взять ссуду с плохой кредитной историей без отказа.

Дифференцированные платежи по ипотеке как рассчитать?

Второй вид ежемесячного платежа, дифференцированный, оказывается для заемщика более выгодным. Однако на сегодняшний день большинство банков отказались от этого метода расчетов. Причина якобы в удобстве для клиента постоянной суммы, но также стоит понимать, что при такой схеме сотрудничества банк существенно теряет прибыль.

Суть этой схемы в том, что первый взнос будет самым крупным платежом. Его часть, предназначенная для погашения ссуды, всегда будет оставаться стабильной, а часть, предназначенная для погашения процентов, будет уменьшаться каждый месяц. Это связано с тем, что основная сумма долга уменьшается каждый месяц, и в результате меньшая сумма будет потрачена на выплату процентов по ОРВ.

Поскольку этот вид оплаты предполагает, что сначала плательщик будет вынужден отдать банку очень большую сумму, такая схема оплаты не удобна и возможна для всех. Банк внимательно изучает кредитоспособность потенциального заемщика и на основании его дохода решает, сможет ли он таким образом погасить ипотеку.

Для расчета суммы многоуровневого платежа используйте следующую формулу:

Где DP — это многоуровневый платеж, OOD — это остаток основного долга, n процентных периодов — срок до конца ссуды в месяцах, ставка — это процентная ставка в% годовых. Деление на 100 необходимо для преобразования ставки в процент. Деление на 12 — получить результат за один отчетный период, то есть один месяц.

Выгодно ли досрочное погашение при аннуитетном кредите

Прежде всего, досрочное погашение выгодно заемщику. В этом случае на остаток долга будут начислены проценты, что значительно уменьшит размер уплаченных процентов. Например, если взят кредит в размере 50 000 рублей и досрочно выплачено 10 000 рублей, то на оставшиеся 40 000 рублей уже начисляются проценты.

В свою очередь, банкам вообще невыгодно досрочное погашение кредита, так как в этом случае финучреждение не зарабатывает на процентах.

Аннуитетные или дифференцированные платежи какие выгоднее?

+ ‘Преимущества выплаты аннуитетов

Преимущество — стабильность, благодаря которой заемщик всегда точно знает размер ежемесячного платежа и может более точно планировать расходы.)

Недостатки аннуитетных выплат

Однако у медали есть и обратная сторона. Этот вид платежа менее выгоден для плательщика, который вынужден платить чрезмерную сумму процентов. Кроме того, эти условия не являются благоприятными в случае досрочного погашения кредита.)

+ ‘Преимущества дифференцированных платежей

Следовательно, существенным преимуществом этого типа оплаты является возможность сэкономить значительные средства.)

для вас одобрен кредит!

Недостатки дифференцированной оплаты

Недостатком многоуровневых платежей была необходимость больших затрат на первоначальные платежи по кредиту.)

В чем разница между дифференцированными аннуитетными и ипотечными выплатами — какой тип выплаты выбрать?

1. Аннуитет остается неизменным в течение всего срока кредита. Заем необходимо выплачивать равными ежемесячными платежами. При дифференцированных выплатах в первые несколько месяцев вам придется платить гораздо большие суммы, чем в последующие месяцы. То есть каждый месяц сумма будет уменьшаться — это связано с тем, что проценты начисляются на остаток невыплаченного кредита, который постоянно уменьшается.
2. В ситуации с аннуитетными выплатами человек всегда знает, сколько он должен платить ежемесячно. В случае дифференцированных выплат заемщик должен будет ежемесячно указывать, сколько платить в этот раз.
3. При многоуровневых выплатах суммы первой ссуды будут больше, чем выплаты аннуитета. Следовательно, для получения кредита на условиях дифференцированной схемы оплаты кредитоспособность заемщика должна быть примерно на 20-25% выше, чем в случае аннуитетной схемы. В последние месяцы по кредиту с дифференцированным режимом рассрочка будет ниже аннуитета.

Специалисты советуют при выборе формы выплаты ипотечного кредита учитывать:

В идеале нужно найти кредит с минимальными процентами и дифференцированной схемой оплаты.

Самостоятельный расчёт аннуитетного платежа

Первый из вариантов — рассчитать аннуитетные выплаты по кредиту с помощью калькулятора. Однако вы должны уметь самостоятельно разбираться в тонкостях финансовых транзакций через банк. Банковские эксперты рассчитывают величину аннуитетных ставок по специальной формуле. В результате составляется программа, в которой прописан порядок выплаты аннуитета. Эта формула выглядит так:

Y = Sx (T + (T / (1 + T) B-1))
Расшифровываем указанные значения:

Ага

— размер ежемесячного платежа;

Т

— процентная ставка;

Б

— время, на которое был взят заем, в месяцах.

Чтобы рассчитать проценты по аннуитетному платежу, нужно умножить остаток по кредиту на годовой процент, а затем разделить результат на 12 (количество месяцев в году). Похоже на то:

Тн = SnxT / 12
В этом случае:

Тн

— интересы;

Sn

— отдыхать;

Т

— Годовая процентная ставка.

Чтобы рассчитать долю ежемесячного платежа, которая используется в качестве суммы погашения основного долга (сама сумма кредита, а не проценты) в аннуитетной системе, вам необходимо вычесть проценты из общей суммы кредита:

S = Y-Tn
Ее глаза

— это обычный платеж;

Тн

— процент, начисленный при совершении определенного (то есть очередного) платежа.

Конечно, воспользоваться специальным онлайн-калькулятором аннуитета по кредиту намного проще, чем рассчитывать все самостоятельно. Однако, если вы хотите убедиться в честности банка, вам следует научиться рассчитывать аннуитетный платеж самостоятельно. Еще более рациональным решением будет использование калькулятора аннуитета на нашем сайте.

Калькуляторы — не единственный способ выполнять автоматические расчеты. Любой персональный компьютер имеет настольные процессоры со встроенными функциями, подходящими для этой сложной операции. Например, в знакомой электронной таблице Excel есть функция PMT. С его помощью рассчитывается ставка аннуитета следующим образом:

Когда вы закончите печатать, вы увидите интересующее вас число в ячейке. Простой метод, но не совсем объективный. В конце концов, есть множество нюансов, которые Excel совсем не требует. Используйте этот метод, если вы привыкли к этой программе или хотите попробовать «новые возможности», в противном случае откажитесь от этого метода.

Плюсы и минусы аннуитетного кредита

Даже в начале статьи можно сделать вывод, что аннуитетные выплаты подходят далеко не всем. Это даже не сложные расчеты, потому что онлайн-калькуляторы аннуитета по кредиту решают эту задачу. Поэтому стоит очертить круг тех, кто выиграет от такого кредита.

Кстати, ссуда по аннуитетной схеме немного дороже. Банк всегда рассчитает для вас аннуитетную ставку, так как это более выгодно для банка. Единственная выгода для заемщика — это размер ежемесячного аннуитета, который до определенного момента значительно ниже.

У нас есть хорошая статья о сравнении аннуитетов и дифференциальных ссуд с конкретными примерами, включая реальные факты, связанные с ссудами. Если у вас есть еще 5 минут на финансовую грамотность, обязательно прочтите эту статью.

Чем грозит просрочка платежа по ипотеке, и как ее избежать?

В силу различных обстоятельств может случиться так, что заемщик не произвел платеж вовремя. Чем это может закончиться для него?

Все зависит, прежде всего, от срока задержки.

Опоздание на один или даже пять дней ничем серьезным не грозит. Правда, по условиям договора банк обязательно взимает штраф, а заемщику придется переплачивать. Проценты за просрочку обычно составляют максимум один процент в день от ежемесячной платы.

Если просрочка длится больше недели, сотрудники банка начинают звонить должнику, чтобы напомнить ему о необходимости погасить задолженность, а также выяснить причину просрочки. При этом штраф растет день ото дня и может значительно увеличить расходы плательщика. Кроме того, в данной ситуации банк вынужден занести заемщика в «черный список» бюро кредитных историй, что непременно испортит репутацию заемщика и ему будет сложно продолжать брать кредит у любой банк.

В этой ситуации крайне важно связаться с сотрудниками банка, они предложат оптимальные способы решения данной проблемы, помогут с альтернативной схемой оплаты. Важно понимать, что не стоит прятаться от банка, так как это может вызвать более серьезные проблемы.

Ипотека с истекшим сроком более месяца чревата большими неприятностями. Служба безопасности банка начинает поиск должника. При личной встрече решается судьба заложенного дома. Возможны два сценария развития событий. Оптимальным выходом из ситуации может стать реструктуризация кредита и, как следствие, новый план выплат. Или банк будет вынужден продать (продать) жилье для погашения ссуды.

В такой ситуации лучше добровольно продать жилье по согласованию с банком, иначе в ходе судебного разбирательства придется потратить немалую дополнительную сумму, равную семи процентам от суммы взыскания. После продажи недвижимости банк выплачивает задолженность заемщика с учетом штрафов и других расходов. Если после этого средства остаются, банк либо покупает заемщику дом меньшего размера, либо возвращает ему разницу.

Особенности досрочного погашения

Если у заемщика есть возможность, ссуду можно погасить раньше, чем предполагалось. Есть два типа погашения долга: полное и частичное.

Полное

Полное погашение кредита возможно только при наличии у заемщика полной суммы для погашения долга. При этом он обязан сообщить банку о своем намерении не позднее, чем за месяц до желаемой даты закрытия кредита. Банк рассчитывает полную остаточную сумму долга, которую заемщик должен погасить раньше, чем ожидалось. После оплаты кредитный договор закрывается.

Частичное

Частичная досрочная выплата ссуды подразумевает, что клиент ежемесячно вносит платеж, превышающий требуемую сумму.

Как избежать просрочки по ипотеке?

Во избежание просрочки по кредиту следует соблюдать следующие рекомендации. Ежемесячные банковские отчисления должны быть приоритетом в строке расходов.

Исходя из этого, нужно спланировать бюджет. Все остальные расходы, какими бы срочными и важными они ни были, уходят на второй план. Вам также необходимо отложить страховой запас в виде нескольких ежемесячных платежей на случай непредвиденных обстоятельств.

В случае непреодолимых обстоятельств не стоит молчать и прятаться от банка, наоборот, вам нужно прийти и обратиться за советом и помощью к его сотрудникам. Они помогут найти лучший выход из сложившейся ситуации. В случае возникновения спора такая поведенческая тактика пойдет на пользу заемщику.