Статья-ликбез по рефинансированию ипотеки для членов РОСПРОФЖЕЛ

Что такое рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование, или, как еще называют эту процедуру, рефинансирование — это банковская услуга, позволяющая взять новый заем в счет погашения старого, но на более выгодных условиях. Можно в новом банке, а можно в старом, но кредитные организации не всегда соглашаются и могут отказать. Поэтому для рефинансирования ипотеки обычно обращаются к другому кредитору.

Внимание! Если возникнут вопросы, вы можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить в Москву; Санкт-Пьетробурго; Звонок бесплатный по всей России.

Внимание

Клиент оформляет рефинансирование ипотеки для экономии — для сокращения срока кредита или ежемесячного платежа. Это имеет смысл только тогда, когда процентные ставки по кредитам снижаются — например, сейчас они ниже 10% по ипотеке, даже если несколько лет назад они были выше 25%.

Игра на понижение

Рефинансирование — это получение новой ипотечной ссуды, но на более выгодных условиях. За счет ссуды задолженность перед предыдущим банком полностью выплачивается, и долг выплачивается новому кредитору с меньшими процентами. Это позволяет существенно снизить переплату банку — по статистике Refin.online при рефинансировании экономится в среднем 1,8 млн рублей.

Вы можете попробовать рефинансировать ипотеку в «родном» банке, если ставки упали с момента заключения кредитного договора. Но шансы невелики: банк рассматривает изменение первоначальных условий ссуды как снижение кредитоспособности заемщика и ухудшение качества ссуды. Чем больше таких случаев, тем ниже стоимость кредитного портфеля банка, а значит, возможность выгодно перепродать ипотечные кредиты другому банку. Именно поэтому банки часто отказывают своим заемщикам или предлагают дополнительные (читай — невыгодные) условия по кредиту. Поэтому лучше обратиться в сторонний банк.

Какие выгоды получит тот или иной заемщик, зависит от ряда условий. Во-первых, разницей в процентных ставках, по которым выплачиваются первичные и вторичные ссуды. 5 лет назад ставки по ипотеке составляли 14%, затем упали до 11%, а сейчас достигают 7-9%. Если ставку снизить на 5-6%, выгода будет значительно больше, но даже при разнице между ставками 1-2% кредит можно рефинансировать: в любом случае профицит будет меньше.

Во-вторых, на прибыль влияет цель рефинансирования. Большинство заемщиков хотят сократить общий срок кредита, сохранив при этом ежемесячный платеж. Это более выгодно, так как сокращается срок выплаты процентов банку. Ведь банк взимает проценты с основной суммы за каждый месяц использования денег.

Второй вариант рефинансирования — уменьшение ежемесячного платежа без изменения срока кредита. В этом случае экономия на переплатах будет меньше, но ежемесячная долговая нагрузка домохозяйства снизится. В сложной посткоронавирусной экономике, когда многие заемщики не работают, сокращение выплат может быть даже более важным.

Возраст кредита также имеет значение: рефинансирование значительно выгоднее на начальном этапе погашения кредита.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку?

ипотечный кредит выгодно рефинансировать, когда текущая ставка по ипотеке ниже той, по которой клиент брал кредит. Например, изначально была выдана ссуда под 15%, а текущие ссуды выдаются под 10%. На сэкономленные деньги вы можете уменьшить ежемесячный платеж или сократите ссуду.

Если задолженность небольшая, имеет смысл отказаться от рефинансирования, поскольку расходы по кредиту могут перекрываться с выплатами. Придется снова потратиться на новую регистрацию, а это оценка недвижимости, обязательное страхование имущества, оплата нотариальных услуг. Вам придется перевыпустить депозит, если он был, и для этого также потребуются дополнительные деньги.

Когда выгодно перекредитование

Рефинансирование кредита связано с некоторыми расходами, в том числе временными. Это ставит под сомнение реальную финансовую выгоду от такой процедуры. Ведь основная цель кредита — удешевить погашение ипотечной ссуды. Что нужно учитывать, что соблюдать этот критерий:

Кто и как может рефинансировать ипотеку?

Обычно выгодный рефинансирование в другой банк для физических лиц выглядит следующим образом:

1. Клиент берет ссуду в другом банке, и этот банк, в свою очередь, выплачивает сумму долга первоначальному банку, переводя ему средства.
2. Если квартира находится в залоге, залог регистрируется в другом банке.
3. Когда залог полностью зарегистрирован, клиент начинает выплачивать ипотечный кредит по сниженной процентной ставке.

Довожу до вашего сведения
Если рефинансирование происходит в том же банке, в котором ранее был получен кредит, гарантия не выдается повторно, что позволяет сэкономить на дополнительных расходах.

У каждой кредитной организации свои потребности к клиенту, но основными критериями обычно являются следующие:

Особое внимание уделяется кредитной истории. У клиента не должно быть просроченной ипотеки или других кредитных обязательств. Если возникнут просрочки по текущему кредиту на недвижимость, организация обязательно откажется от выгодного рефинансирования ипотеки.

Варианты перекредитования

Рефинансирование ипотеки может осуществляться двумя способами: с уменьшением суммы ежемесячного платежа и с уменьшением срока кредита. Некоторые банки предлагают только один способ: уменьшить платеж. Желательно заранее уточнить этот вопрос.

Отдельно предоставляется рефинансирование кредита по льготной ставке для многодетных семей. Клиенты Сбербанка и других банков, работающих с госпрограммами, могут выгодно рефинансировать ипотеку под 6%. Акция действует только для тех семей, в которых в период с 2021 по 2022 годы родятся двое и более детей.

Трудности перевода

Рефинансирование кредита — довольно сложный процесс. Это как получить новую ипотечную ссуду, а значит, банк внимательно оценит будущего заемщика. Он рассчитает ваш доход, которого должно хватить на ежемесячный платеж и другие финансовые обязательства, такие как алименты, платежи по кредитной карте. Осмотрит квартиру — если после ремонта будут какие-то незарегистрированные ремонтные работы или ремонт, могут снова отказать в ссуде. Проверьте свою кредитную историю: в ней не должно быть праздников, долгов и длительных просроченных платежей.

При рефинансировании ипотеки есть много подводных камней. Приехать в банк и получить кредит на выгодных условиях, указанных в объявлении, не получится. Изучив заемщика, банк применит ряд повышающих факторов и предложит гораздо менее выгодную ставку или даже откажется предоставить кредит снова, например, если в «истории» была реструктуризация кредита.

Где можно рефинансировать ипотечный кредит?

Выгодное рефинансирование ипотечной ссуды можно получить в вашем банке, где ссуда была изначально выдана. Преимущество в том, что нет необходимости переоформлять гарантию, а заказчик может сэкономить на дополнительных расходах. Однако есть и обратная сторона: банки не слишком охотно идут на такие сделки. Им невыгодно брать тот же кредит под более низкую процентную ставку и при этом терять деньги.

Довожу до вашего сведения

Вы также можете получить ипотеку по более низкой ставке в другом банке. Но тогда стоит прикинуть, не будет ли переоформление гарантии дороже. Если сумма кредита небольшая, возможно, стоит оставить все как есть.

В каком банке выгоднее рефинансировать ипотеку?

Первое, что нужно сделать клиенту, — это открыть кредитный договор. Здесь указано, какая процентная ставка по ипотеке, какой ежемесячный платеж и какая переплата за указанный период. Новый банк должен предложить клиентам более выгодные условия для согласия на рефинансирование ипотеки.

Далее необходимо рассмотреть предложения нескольких банков. Главное, чтобы у каждого была лицензия на работу с физическими лицами.

Внимание

Обычно банки имеют ограничения по сумме и продолжительности, поэтому вы не можете взять ипотеку у одного кредитора и на следующий день рефинансировать другому. В контракте оговаривается, сколько времени должно пройти, чтобы пройти процедуру рефинансирования.

Банк не примет выгодное рефинансирование ипотеки, если срок кредита истекает через несколько месяцев. Также есть ограничения по сумме ипотеки. Банки обычно не заключают сделки с теми клиентами, у которых задолженность меньше пятисот тысяч рублей.

Дополнительные расходы необходимо рассчитать заранее. В зависимости от предоставленных документов сумма кредита может увеличиваться или уменьшаться. Также учитывается наличие страховки, нотариуса и оценки имущества в сторонних компаниях.

Рассмотрим возможные условия рефинансирования в банках:

Условия актуальны на момент написания, свяжитесь со специалистом для уточнения актуальной информации.

Звонок другу

Вы можете рефинансировать ипотеку самостоятельно: изучите предложения банков, заполните заявки, поговорите с кредитными менеджерами. Второй вариант — обратиться за помощью к профессиональному помощнику — сервису рефинансирования ипотеки Refin.online.

Для каждого клиента сервис составляет план рефинансирования: определяет цель (сокращение срока кредита или ежемесячный платеж), исследует характеристики должника и гарантии. Затем он «пропускает» информацию через матрицу требований к банкам, чтобы определить, какой банк с наибольшей вероятностью примет рефинансирование. Сотрудники сервиса самостоятельно заполняют заявки и отправляют их только в 2-3 банка, благодаря чему в кредитной истории появляется меньше записей и отказов. После просмотра нескольких заявок на получение кредита банки решат, что у заемщика финансовые проблемы. А после трех отказов, которые можно получить, если требования банков не будут поняты, новые кредитные заявки, скорее всего, будут переведены в «лист ожидания» — они больше не будут рассматриваться в течение месяца.

Refin.online выбирает банк с лучшей процентной ставкой среди банков, согласившихся на рефинансирование. Сопровождает клиента до подписания нового кредитного договора: проходит всего месяц с даты предоставления первичной документации. При этом процесс бесплатный для заемщиков — все услуги сервиса обработки транзакций будут оплачиваться выбранным банком.

Чтобы выбрать программу рефинансирования и рассчитать выгоду конкретно для вашего случая, заполните форму на сайте https://rosprofzhel.refin.online/ — это займет не более 10 минут.

Как найти самый оптимальный вариант рефинансирования?

Главное, на что следует обратить внимание, — это процентная ставка. Он бывает двух типов: фиксированный или мобильный. Первый не меняется на протяжении всего срока кредита. Преимущество такой ставки в том, что заказчик всегда знает, сколько ему нужно вернуть в следующем месяце, и может заранее спланировать свой бюджет.

ВАЖНЫЙ

Плавающая ставка может варьироваться в зависимости от условий, указанных в соглашении, и рынка ипотечного кредитования на данный момент. Размер каждого последующего платежа по ипотеке может отличаться от предыдущего. Во многом это может зависеть от ставки ЦБ РФ, регулирующей проценты по ипотеке.

Выбирая лучший вариант рефинансирования ипотеки, обратите внимание на следующие моменты:

Это моменты, на которые нужно обратить особое внимание. Кстати, есть банки, где выгодно оформить рефинансирование, а не брать ипотеку.

Вторичное жилье

Квартиры на вторичном рынке недвижимости уже имеют собственника, были заселены другими людьми, но это не усугубляет ситуацию, они не теряют ликвидности. Среди преимуществ покупки такой недвижимости:

Если заемщик выбрал подходящую жилую недвижимость на вторичном рынке недвижимости, SE NO NIKA предоставит следующие условия кредита:

1. Размер кредита: от 500 000 до 10 000 000 рублей.
2. Срок кредита от 3 до 30 лет.
3. Минимальный депозит составляет 20% от стоимости выбранного жилья.
4. Процентная ставка — от 9 до 9,25% (зависит от суммы первоначального взноса).

У заемщика по данной программе есть два дополнительных варианта:

1. «Переменная ставка». В течение срока кредита процентная ставка меняется в цене в зависимости от роста цен и уровня инфляции. В этом случае ежемесячный платеж фиксируется на момент выдачи кредита и не изменяется до тех пор, пока долг не будет полностью погашен. При снижении инфляции срок кредита сокращается.
2. «Легкая ипотека». Оформление всего двух документов доступно заемщикам, которые готовы внести 50% стоимости жилья за счет собственных средств. При этом ставка по ипотеке установлена ​​на уровне 9,5-9,75%.

Необходимые документы

Клиент, решивший рефинансировать, должен оставить онлайн-заявку или бумажную заявку и подготовить пакет документов. Для рассмотрения заявки на выгодное рефинансирование ипотеки вам понадобятся следующие документы:

Сертификат действителен только в течение трех дней, поэтому его нужно выдавать последним.

Когда все документы будут собраны и доставлены в новый банк, мы приступим к рассмотрению заявки на рефинансирование ипотечной ссуды. Отказ возможен в двух случаях: ухудшение финансового положения или текущая или прошлая просрочка по ипотеке.

Рефинансирование одобрили, что дальше?

По сути, рефинансирование ничем не отличается от обычного кредита. Процедура состоит из нескольких этапов:

1. Когда банк рассмотрел заявку и вынес по ней положительное решение, заключается новый договор выгодной ипотеки.
2. Дополнительные документы переоформляются. Ипотека выдается под залог квартиры, взятой в кредит. При перерегистрации права на дом переходят от старого собственника к новому, то есть передается залоговое право собственности.
3. Оформлены документы на перевод денежных средств. Эти ценные бумаги могут быть выпиской из банка или платежным поручением.
4. Когда деньги переводятся на старый банковский счет, сотрудничество с компанией прекращается и начинается история платежей с новым кредитором.
5. Деньги наличными от нового кредитора клиент не получает — они зачисляются на счет старого банка согласно реквизитам.

Довожу до вашего сведения
Пока старый банк все еще закрывает ипотеку, а новый банк заключает кредитное соглашение, клиент платит больше процентов. Это делается для страхования до тех пор, пока кредитор не получит залог под залог. И только когда дом перейдет во владение нового банка, клиент начнет платить по сниженной процентной ставке.

Выгодное рефинансирование

Рассмотрим наглядный пример выгодного рефинансирования в Сбербанке. Предположим, клиент взял ипотечный кредит в банке X на 2 миллиона с процентной ставкой 17%. Затем он увидел объявление Сбербанка: компания предлагает провести рефинансирование по сниженным ставкам. Что может предложить Сбербанк при расчете:

1. Кредитная организация выделяет средства на покрытие долга в банке X.
2. Ежемесячный платеж клиента уменьшается с уменьшением процентной ставки.
3. Клиент больше ничем не должен другой кредитной организации.

Сбербанк предлагает ставку 9% и ежемесячный платеж уменьшается в обратную сторону.

Оценка квартиры при перекредитовании

Если рефинансирование осуществляется в том же банке, в котором ранее был получен кредит, в оценке квартиры нет необходимости. Но, как уже было сказано выше, банки редко соглашаются на такую ​​сделку, так как им невыгодно снижать процентную ставку.

Другое дело, когда клиент рефинансирует себя в другом банке. Им выгодно привлекать новых клиентов, но оценка квартиры в этом случае также будет обязательной. В зависимости от региона стоимость услуги может обойтись заказчику в 1500-10000 рублей.

Страхование

Обязательным условием является страхование квартиры (статья 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102). Но помимо страхования имущества многие кредитные организации требуют еще и страхование жизни.

Процентная ставка банка может напрямую зависеть от страховки. Например, если вы не оформляете страхование жизни в Сбербанке, процентная ставка вырастет на один процент. В Абсолют Банке увеличьте на 4.

Внимание

Если страховка оформлялась в предыдущем банке, то при рефинансировании нет необходимости заключать новый договор. Достаточно сменить получателя.

Оценка лучших предложений рефинансирования ипотеки в 2021 году

Тройка лидеров ТОП предлагает рефинансировать целевой заем под ставку менее 7% годовых. Правда, одно из важных условий этого варианта — разовая оплата. Он составит 2,5-4% от суммы рефинансирования. Также данный платеж не засчитывается как досрочное погашение. То есть он полностью идет в пользу нового кредитора.

Если вы откажетесь от такой услуги, то минимальные ставки лидеров списка, безусловно, будут существенно выше. Ориентировочно они станут сопоставимы с предложениями других банков, входящих в ТОП-10. В результате будет достигнут уровень 7,6-8,2% годовых.

Из списка выгодных предложений выделяются три программы, занимающие с пятого по седьмое место, с минимальной ставкой 7,75%. Все они имеют важные нюансы, которые в любом случае могут скорректировать выбор более приоритетного предложения.

Так, если у заемщика нет профильной карты банка «Возрождение» или по ней не будет ежемесячно проводить операции на сумму, превышающую 75 000 рублей, ставка будет увеличиваться на 0,5% в год. То есть станет сопоставимым с другими ТОП-предложениями. Поэтому для получения скидки 0,3% в год необходимо проводить расчеты с пластиком хотя бы на объем от 10 000 руб.

Центр-инвест устанавливает ставку на уровне 7,75% годовых без каких-либо нестандартных условий. При этом он будет применяться не на весь срок действия контракта, а на первые десять лет. Кроме того, в его расчет входит сумма ключевой ставки ЦБ РФ и маржи банка в размере 3,5%.

Следовательно, невозможно предсказать окончательную стоимость кредита, если срок погашения превышает 10 лет. Например, в апреле 2021 года ключевая ставка упала до 5,5%. При этом только в декабре 2014 года на 1 день он был увеличен до 17,0%. Поэтому никто не может предсказать переплату.

Что касается третьего банка, предлагающего рефинансирование ипотеки под 7,75% годовых, то его услуги доступны очень ограниченному кругу жителей России. На аверсе всего 13 структурных элементов. Все они находятся в пределах субъекта Российской Федерации — Республики Татарстан.

Стоимость рефинансирования ипотеки

Банковские комиссии за рефинансирование отсутствуют, но могут возникнуть дополнительные комиссии. Например, первичный банк взимает комиссию за выдачу сертификатов. Кредитная организация устанавливает стоимость самостоятельно. В Сбербанке их размер равен одной тысяче рублей. В других банках они могут быть бесплатными.

Заемщик также имеет право запросить у потенциального клиента заверенное согласие супруга, если дом зарегистрирован в браке. Стоимость нотариальных услуг колеблется в среднем от 1500 до 2000 рублей. Конечно, услуги оценочной компании никто не отменял.

Обычно сделка завершается очень быстро, в течение суток. После подписания кредитного соглашения вы должны снять залог с ипотеки и зарегистрировать залог по новому кредитному соглашению в Регистрационной палате через МФЦ.

Также при рефинансировании ипотеки применяется более высокая процентная ставка. Но обычно это длится не больше месяца.

Расходная статья

Однако рефинансирование ипотеки — это не просто преимущество — рефинансирование сопряжено с определенными расходами. Конечно, экономия на сверхнормативных выплатах по ипотеке их полностью покроет. Но это надолго, и деньги понадобятся на оплату сопутствующих расходов прямо сейчас.

Основная статья — оформление страховки в новом банке. Страхование квартиры, являющейся предметом залога, является обязательным по закону. Остальные полисы — страхование жизни, здоровья и инвалидности, а также титульное страхование вторичного рынка недвижимости — оформляются по желанию заемщика. От них можно отказаться, но тогда банк поднимет процентную ставку — на 1-2% и даже больше, если это заемщики старшего возраста или представители профессий группы риска. Договор страхования, заключенный при первой регистрации кредита, может быть расторгнут, а часть страховой премии, уплаченной за неиспользованный период, может быть возвращена.

Дополнительно вам нужно будет оплатить услуги оценочной фирмы по оценке объекта залога. Согласно закону «Об оценочной деятельности» срок действия отчета об оценке составляет 6 месяцев, поэтому квартиру придется переоценить — ее рыночная и ликвидационная стоимость с момента получения кредита могла существенно измениться.

А на завершающем этапе рефинансирования вам придется оплатить госпошлину за регистрацию ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Возникнут ли дополнительные расходы, зависит от конкретной ситуации. Например, если на объект недвижимости отсутствует выписка ЕГРН, которая требуется банками, то вам необходимо получить дубликат и оплатить его регистрацию. То же самое касается технического паспорта или плана этажа с пояснением, необходимого для оценки: документы можно запросить в отделе технической инвентаризации по установленным ценам.

Плюсы и минусы рефинансирования ипотечного кредита

Рефинансирование ипотеки имеет свои плюсы и минусы и должно быть оценено заранее, чтобы не потерять выгоду от дополнительных услуг и комиссий. Только изучив все достоинства и недостатки, можно оценить целесообразность процедуры. Если говорить о преимуществах рефинансирования ипотеки, то к ним можно отнести следующие моменты:

Есть и минусы, и они не менее значительны:

Прежде чем приступить к рефинансированию, клиент должен просчитать, будет ли эта процедура для него экономически выгодна. Иногда переплата за дополнительные услуги превышает процент заработка.

Рефинансирование ипотеки Сбербанка в ВТБ

Ставки по реинвестированию кредитов на недвижимость в ВТБ начинаются с 8,8%, при этом наиболее выгодные условия предоставляются заемщикам, получающим зарплату на карту ВТБ, бюджетникам и сотрудникам компаний-клиентов банка.

Новый заем выдается на срок до 30 лет и в размере до 30 млн рублей, при этом для увеличения размера кредита допускается привлечение созаемщиков и предоставление документов о доходах от неполного рабочего дня. Работа.

Кроме того, у ВТБ действует программа «Победа над формальностями», в рамках которой можно подать заявление и без справки о заработной плате, однако для простоты процедуры придется «доплатить» 0,7% от ставки по кредиту.

Вы можете произвести предварительный расчет платежа и подать заявку онлайн на сайте ВТБ, после чего с вами свяжется сотрудник банка и назначит встречу в ипотечном центре.