Титульное страхование для ипотеки: что это значит и сколько стоит?

Страхование ипотечного права: что это значит и сколько стоит?

Страхование ипотечного права: что это значит и сколько стоит?

Содержание
  1. Титул – что это и зачем его страхуют?
  2. От чего зависит стоимость страхового полиса
  3. Какие банки требуют страховать титул при получении ипотеки?
  4. Необходимые документы для оформления
  5. От чего защитит титульная страховка?
  6. Страховые случаи при титульном страховании
  7. Когда титульное страхование заемщика НЕ действует
  8. Как можно утратить право собственности?
  9. Виндикационный иск
  10. Иск о признании сделки ничтожной (недействительной)
  11. Непредвиденные препятствия
  12. Из чего складывается стоимость полиса?
  13. Как стоимость страхования показывает чистоту квартиры?
  14. Титульная страховка покрывает самые распространенные риски, т.е когда сделку совершил:
  15. Важные моменты, которые нужно знать при оформлении титульной страховки
  16. От чего защищает страхование титула?
  17. На какую сумму страховать право собственности на квартиру
  18. Сколько нужно заплатить за страховку титула

Титул – что это и зачем его страхуют?

Право собственности — это документ, подтверждающий право гражданина на собственность. В случае ипотеки и недвижимости этот документ представляет собой выписку из ЕГРП или свидетельство о регистрации права собственности.

Страхование титула — это страхование от риска потери права собственности на купленный дом.

Страховая компания (СК) — компания, предоставляющая страховые услуги.

Смысл титульного страхования в том, что после покупки квартиры и регистрации права собственности на нее в Росреестре могут появиться люди, имевшие право на эту квартиру. Они захотят подать в суд на покупателя.

Такие ситуации возникают, когда объявляются наследники квартиры или люди, права которых были нарушены при продаже. Это могут быть несовершеннолетние дети, инвалиды на момент сделки, люди, находящиеся в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и т.д.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Ипотечный эксперт с 10-летним опытом. Он является руководителем ипотечного отдела крупного банка благодаря более чем 500 успешно одобренным ипотечным кредитам.

Страхование титула применяется только при покупке квартиры на вторичном рынке. При покупке квартиры в новостройке страховать титул не нужно. Покупатель становится его первым владельцем; до него никто не был владельцем этой квартиры, а значит, они не могут претендовать на нее.

Страхование титула защищает заемщика от полной потери денег в случае возникновения спора о праве собственности на купленную квартиру. Если заемщик окажется в такой ситуации без страховки, у него не останется ни денег, ни квартиры. И в любом случае вам придется платить по ипотеке.

Поэтому при покупке вторичной недвижимости банки настаивают на этой страховке и в случае отказа могут повысить процентную ставку, чтобы снизить риски.

Пример:

Алексей купил квартиру в ипотеку на вторичном рынке у Елены. Зарегистрированная недвижимость. При покупке документы проверял юрист банка. Все было чисто. У Елены есть брат Андрей, который делил квартиру. Перед сделкой он несколько месяцев был в нетрезвом состоянии, и Елена убедила Андрея отказаться от своей доли. Выйдя из этого состояния, Андрей обращается в суд. Он ссылается на то, что на момент подписания отказа был недееспособен, и просит вернуть свою долю. Суд может встать на его сторону, и тогда покупатель квартиры (Алексей) останется без денег и без жилья. Если вы оформили страхование имущества, вы получите страховое возмещение.

От чего зависит стоимость страхового полиса

Основные факторы, влияющие на размер предусмотренной договором страхования имущественных прав тарифной ставки, можно разделить на четыре пункта. Между ними:

  • Размер ипотечной ссуды и рыночная стоимость приобретенного страхователем имущества;
  • Тип дома, в котором расположена квартира, и особенности его дизайна;
  • Род занятий и вид работы клиента (офис, производство, работа в опасных условиях и др);
  • Пол, возраст и состояние здоровья застрахованного.
  • На основании вышеизложенной информации менеджеры IC проводят расчеты и объявляют клиентам общую стоимость годового полиса. При заключении договора на три, пять или десять лет владельцам недвижимости предоставляются дополнительные скидки.

    Удобный калькулятор ипотечного страхования на сайте Prosto.Insure ориентирован на владельцев ипотечных кредитов. Используя электронную форму, клиенты банка смогут выбрать оптимальные условия для защиты безопасности от аккредитованных страховых компаний. Для получения актуальной информации о тарифах страховщиков необходимо указать параметры приобретаемой квартиры, данные о заемщике-физическом лице.

    Какие банки требуют страховать титул при получении ипотеки?

    Банки не могут подавать заявки на страхование титула. По закону требуется только страхование недвижимого имущества, которое передается в залог банку. Это требуется в каждом банке. Что касается титула, то отдельно по всей Великобритании застраховать его не получится. Обычно компании в такой ситуации предлагают вам комплексный страховой полис.

    Райффайзенбанк, Газпромбанк, ВТБ, Альфа-Банк, ДельтаКредит и др. требуют комплексного страхования Помимо обязательного страхования недвижимости, Сбербанк попросят страховать только жизнь и здоровье. В случае отказа процент будет увеличен на 1 балл.

    Необходимые документы для оформления

    При оформлении имущественного страхования заемщик формирует и представляет в страховую компанию следующий пакет документов:

  • от покупателя: паспорт (для физического лица) или комплект учредительных и регистрационных документов (для организаций);
  • от продавца — аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
  • документы на право собственности, а это: выписка из ЕГРН, завещания или иная документация о наследовании недвижимого имущества, свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т д;
  • свидетельство о регистрации или другие документы о характеристиках недвижимости;
  • оценка рыночной стоимости объекта, полученная при оформлении кредитного договора в банке;
  • договор о предоставлении ипотечной ссуды, в рамках подготовки которого идет страхование титула на недвижимое имущество.
  • От чего защитит титульная страховка?

    Страховой случай при страховании титула наступает, когда сделка признана недействительной и собственник теряет право собственности на дом.

    Транзакция может быть признана недействительной, если:

  • совершено продавцом в некомпетентном, частично дееспособном или невменяемом состоянии.
  • его совершило лицо, дееспособность которого была ограничена судом.
  • Человек, который не понимает смысла своих действий или не может ими руководить.
  • От заблудшего человека.
  • Нарушались права детей — если родители не предоставили бывшему несовершеннолетнему собственнику новое жилье.
  • Факт мошенничества доказан, например, фальшивой доверенностью.
  • Предыдущий владелец собственности получил его с помощью мошенничества, угроз или мошенничества. Если продавец не получил имущество честно, предыдущий владелец оспорит имущество в суде, и он будет списан текущим владельцем.
  • Операция проводилась под угрозой, влиянием насилия или стечения негативных обстоятельств.
  • Один из супругов владел общим имуществом без согласия другого супруга.
  • Налогоплательщик продал недвижимость без согласия арендодателя.
  • Продавец унаследовал квартиру и продал ее без уведомления других наследников, которые не были знакомы с открытым наследством и не могли принять или отказаться от него.
  • Страховые случаи при титульном страховании

    Можно сказать, что страхование титула на жилище действует практически во всех случаях утраты имущества (кроме мошенничества со стороны заемщика) и покрывает следующие риски:

    Если предыдущая продажа недвижимости или ее приватизация незаконны. Например, когда транзакция осуществляется недееспособным лицом под давлением, обманным путем, без ведома второго супруга (общих) и в других подобных случаях.

  • Некорректное выполнение транзакции
  • Мошенничество продавца
  • При продаже дома не учитываются интересы наследников или несовершеннолетних детей
  • Когда титульное страхование заемщика НЕ действует

    Важно! Оформляя страхование имущества, всегда внимательно читайте договор. В дополнение к стандартным страховым случаям, описываемым открыто, есть параграфы «мелким шрифтом», в которых говорится об ограничениях. Условия различаются в зависимости от страховой компании.

    Итак, когда страхование ипотечного титула недействительно.

    1. Если кто-то из бывших жильцов восстановил право проживания в квартире. В этом случае вы не теряете собственность, но не можете помешать третьим лицам жить с вами.
    2. В случае форс-мажора — разрушения дома из-за стихийных бедствий или, например, в результате враждебных действий.
    3. Если жилье было кому-то подарено, оно использовалось для других целей (например, как коммерческое помещение), если квартира выкуплена за долги.
    4. Обратите внимание, что страхование титула не действует после ремонта квартиры, который часто проводится новыми владельцами.
    5. При чтении договора обратите внимание на пункт «ретроактивное покрытие» и убедитесь, что ваш полис действует и для тех событий, которые произошли ДО заключения сделки.
    6. Страхование титула не применяется, даже если суд присудит обеим сторонам реституцию всего, что было получено в рамках мирового соглашения. То есть продавец должен вернуть покупателю деньги за жилье. Логично, что это не страховой случай, однако, если продавец не может предоставить вам полную сумму сразу, суд обяжет его выплачивать вам компенсацию ежемесячно (до тех пор, пока стоимость не будет полностью возмещена), в этой ситуации погашение вашего долга может занять годы, а ипотечный долг остается у покупателя.

    Как можно утратить право собственности?

    Имущество может быть потеряно, если третье лицо оспорит его в судебном порядке.

    Юристы выделяют 2 типа таких исков:

    1. Заявление о признании сделки недействительной.
    2. Заявление о претензии.

    Виндикационный иск

    Претензия — это претензия на право собственности из чужого незаконного владения. Такое требование может предъявить только законный собственник недвижимости, который докажет свои права.

    Если заемщик столкнулся с такой ситуацией, он должен доказать, что:

    1. Во время сделки он не знал о каких-либо других владельцах, кроме реального продавца.
    2. Недвижимость он получал не бесплатно, а приобретал за счет личных средств и занимал.

    Однако, если суд установит, что фактический продавец не имел законного права продать недвижимость или истец потерял свое имущество против своей воли, сделка будет признана недействительной. Дело пьяного брата, которое мы цитировали выше, является классическим примером иска о мести.

    Мнение эксперта

    Николай Шпедт

    Я руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки.

    По закону собственник может подать иск в течение 3 лет с момента, когда он узнает о переходе права собственности из-за его владения. Поэтому банки настаивают на страховании титула при покупке квартиры по ипотеке на срок менее 3 лет.

    Иск о признании сделки ничтожной (недействительной)

    Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает, что сделка может быть признана недействительной, если доказан факт мошенничества, нарушения прав несовершеннолетних, наследников или по иным причинам.

    Пример:

    Пьетро родился в 1993 году. Поскольку он был несовершеннолетним, он не входил в список участников приватизации. С 1994 года закон разрешает несовершеннолетним участвовать в приватизации. Закон имеет обратную силу. В 2014 году квартира была продана, и Петр подал иск о признании сделки недействительной. Он утверждает, что не был проинформирован о возможности получения доли в имуществе, и просит восстановить его права.

    Согласно постановлению № 6 Конституционного суда от 23 апреля 2003 г., ходатайство о признании сделки недействительным не будет принято, если ответчики будут признаны в суде добросовестными покупателями. На основании этого иска оспаривается только первая сделка с больным недвижимым имуществом. Если домовладелец явился после того, как первый покупатель квартиры перепродал ее другому лицу, используется претензия.

    Непредвиденные препятствия

    Есть и менее заметные нюансы. Первый — это время. Как правило, квартира страхуется на три года, так как это срок давности по сделкам с жильем. Но есть две заминки: во-первых, бывают ситуации, когда срок может быть продлен до десяти лет, а во-вторых, истец может заставить суд начать отсчет с момента, когда он узнает о нарушении его прав. Также, как отмечает Борис Шаронов, человек может узнать и подать в суд через 15 лет после сделки. Страховка на все эти годы будет стоить кругленькую сумму — обычно ее годовая стоимость составляет 0,2–1% от стоимости недвижимости, а в некоторых рискованных случаях может доходить до 5%. Хозяин дешевой квартиры в Москве вряд ли отдаст страховщику несколько десятков тысяч рублей в год.

    Кроме того, страхование далеко не всегда способно покрыть риски, которые собственник ожидал при страховании своего имущества. Как сетует генеральный менеджер агентства «Финанс-Недвижимость» Эльвира Дадашева, титульное страхование не является панацеей, поскольку, как правило, страховые компании указывают в договоре, что если событие, приведшее к возникновению страхового случая, произошло до При заключении договора, а страховой случай наступил в течение срока действия договора, страхование не выплачивается. То есть, если причина, по которой собственник потерял свое имущество, наступила до заключения договора со страховщиком, но квартиру забрали в течение срока действия договора, компания ничего не вернет. Эксперт отмечает, что раньше таких случаев было много и по сути они доказывали недобросовестность страховых компаний — ведь в этом случае страховать титул нет смысла. Сегодняшние договоренности часто касаются событий из прошлого, но все же лучше внимательно изучить документ.

    По словам юриста Олега Сухова, президента Гильдии адвокатов недвижимости, страховщик может оспорить невиновность застрахованного в утрате недвижимости, аргументируя это тем, что человек не проверил тщательно документы при покупке., Например, без требовать справку о дееспособности продавца. То есть даже при заключении договора титульного страхования необходимо внимательно изучить документы и проверить историю недвижимости.

    Страхование титула исключает риски покупателя только в случае утраты права собственности на приобретенный актив, но не применяется в случае обременения. Например, человек купил квартиру и какое-то время в ней жил. Однажды к нему пришел гражданин, находившийся в тюрьме. Даже если человек не имел права владеть квартирой, но был там прописан, в соответствии со статьей 40 Конституции РФ он имеет право здесь проживать, если другого жилья нет. В этом случае страхование титула не помогает, так как владелец не теряет свое владение. Но вы должны впустить в свой дом постороннего человека.

    Из чего складывается стоимость полиса?

    Средняя стоимость страхования титула составляет 0,2 — 2,5% от суммы ипотеки.

    Цена страховки безопасности зависит от 5 факторов:

    1. Сумма кредита. Чем больше сумма, тем дороже страхование ипотеки.
    2. Условия конкретного банка. Страхование ипотеки банка ВТБ дороже, чем ипотека от UniCreditBank.
    3. Город покупки недвижимости. Получить титул в Москве будет дороже, чем в Новосибирске.
    4. Степень риска. Чем выше риск, тем дороже страховка.
    5. Срок действия контракта. В первый год стоимость гранта значительно выше, чем в последующие годы.

    Пример:

    Ольга берет в банке ВТБ ипотечный кредит на сумму 5 000 000 рублей. Процентная ставка 10%. Он планирует купить квартиру на вторичном рынке Москвы. Чтобы получить ссуду, он должен застраховать титул. Стоимость титульного страхования на 1 год составит 14 375,00 рублей. Это 0,29% от суммы ипотеки.

    Этот пример был рассчитан на онлайн-калькуляторе, который вы найдете на этом сайте. С помощью этого инструмента вы можете рассчитать стоимость страхования титула на основе ваших данных.

    Как стоимость страхования показывает чистоту квартиры?

    Прежде чем застраховать право собственности на недвижимость, страховая компания тщательно проверяет его историю.

    После проверки события могут развиваться 3 способами:

    1. SK предложит страховку по рыночным ценам.
    2. СК предложит застраховать по цене выше рыночной.
    3. Великобритания откажется застраховать титул без объяснения причин.

    Титульная страховка покрывает самые распространенные риски, т.е когда сделку совершил:

  • несовершеннолетний домовладелец без согласия родителей и органов опеки и попечительства;
  • недееспособное или частично недееспособное лицо без согласия его или ее опекуна;
  • собственник недвижимого имущества (приобретенного в браке) без письменного согласия супруга;
  • домовладелец под влиянием обмана, насилия, угрозы или других неблагоприятных обстоятельств;
  • принципал, не имеющий полномочий продавать недвижимое имущество или утративший это право в связи с истечением срока его доверенности;
  • разное.
  • Полный перечень страховых случаев указывается в договоре страхования. Фото: b-chief.org

    Важные моменты, которые нужно знать при оформлении титульной страховки

    Время. Максимальный срок титульного страхования — 10 лет. Эта цифра установлена ​​Гражданским кодексом Российской Федерации как период, в течение которого операция с недвижимым имуществом может быть оспорена.

    Вы можете оформить страховку на 3-5 лет. Но в то же время будьте готовы к длительным судебным разбирательствам при наступлении страхового случая.

    Если контракт истекает до того, как суд решит отказаться от права собственности, компенсация не выплачивается. В сомнительных ситуациях компания, в исключительных случаях, идет на уступки заказчику и продлевает страхование.

    Расчет суммы компенсации. Размер компенсации в случае утраты имущества должен быть равен рыночной стоимости застрахованного имущества на момент вынесения судебного решения. Это должно быть указано в договоре.

    Мнение эксперта

    Александр Николаевич Григорьев

    Ипотечный эксперт с 10-летним опытом. Он является руководителем ипотечного отдела крупного банка благодаря более чем 500 успешно одобренным ипотечным кредитам.

    Если этого нет в договоре, сумма компенсации будет рассчитана на основе стоимости имущества, указанной в договоре купли-продажи на момент его покупки. В течение нескольких лет стоимость недвижимости будет расти, такая схема невыгодна страхователям. Поэтому внимательно прочтите в договоре, как рассчитывается сумма компенсации.

    Контракт должен содержать пункт, согласно которому страховая компания должна возместить любые понесенные вами судебные издержки. Убедитесь, что вы это проверили.

    От чего защищает страхование титула?

    Этот вид страхования защищает собственника имущества от признания недействительной сделки по приобретению имущества или требований бывшего собственника о возврате имущества, которое было украдено у него против его воли.

    Признание сделки недействительной возможно по разным причинам, установленным законодательством, например:

  • Операция, проведенная гражданином, признанным недееспособным;
  • Сделка, совершенная одним супругом без согласия другого супруга, когда у вас есть общая собственность;
  • Сделка, совершенная под влиянием обмана, угрозы или стечения сложных обстоятельств (порабощающие сделки);
  • Сделка, совершенная гражданином, не понимающим смысла своих действий;
  • Сделка, совершенная гражданином с нарушением закона, например отчуждение имущества плательщиком ренты без согласия ренты; или операция, превышающая полномочия представителя владельца.
  • На какую сумму страховать право собственности на квартиру

    При ипотеке страховая сумма зависит от требований банка. Но она не может быть меньше остаточной суммы долга. В таких условиях лучше застраховать безопасность на максимально возможный срок, так как с уменьшением суммы долга будет уменьшаться и страховая сумма.

    Оформив страхование титула собственности, вы можете установить любую сумму страховки, но не более рыночной стоимости собственности. В этом случае оптимальным размером страховой суммы является цена квартиры.

    Обращаем ваше внимание, что при наступлении страхового случая вы получите только ту сумму страхования имущества, которая указана в договоре. Страховая компания не возмещает судебные издержки и штрафы, если иное не указано в договоре.

    Сколько нужно заплатить за страховку титула

    Каждая страховая компания индивидуально рассчитывает тариф на титульное страхование. Обычно страховая премия составляет 0,13% -0,3% от страховой суммы. Например, вы страхуете квартиру на сумму, равную ее стоимости по договору купли-продажи — 3,5 миллиона рублей. Ставка страховщика — 0,3%. За страховку вы заплатите 10,5 тысячи рублей.

    Есть страховые компании, которые используют переменную ставку, которая рассчитывается на основе характеристик имущества. На ставку может повлиять история квартиры или дома — чем меньше смены владельца, тем меньше вы заплатите за страховку. Или чем больше срок, указанный в договоре титульного страхования, тем ниже будут ежегодные расходы.

    Если квартира часто продавалась, у нее было много собственников, то страховая компания может решить, что здесь риски выше. В этом случае для расчета страховой премии будет применяться коэффициент множителя. При переменной формуле расчета средняя ставка по страхованию титула на недвижимое имущество составляет 0,2–2,5% от годовой страховой суммы.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: