Третьи лица в сделках с недвижимостью

В формулировках нашего законодательства и в договоре купли-продажи квартиры мы периодически встречаем ссылки на третьих лиц и их неясные права. О чем это? И что это за права третьих лиц при сделках с недвижимостью?

Слово «третье» подразумевает, что две стороны договора напрямую участвуют в обычной купле-продаже квартиры, но могут быть и другие натуральные лица (третьи стороны), которые также имеют определенные права в отношении объекта договора. (квартира). Или они думают, что у них есть такие права, и пытаются реализовать их через суд (иногда успешно).

Это могут быть претензии как на владение, так и на право пользования квартирой.

Термин «третья сторона» широко используется в гражданском праве, но не имеет четкого определения.

Опасность «третьих лиц» в сфере недвижимости состоит в том, что их права здесь могут быть затронуты. Они не всегда четко выражены (например, родственные связи собственника квартиры или нарушенные права предыдущих владельцев квартиры), и эти права не всегда можно отследить из стандартного пакета документов на квартиру.

Однако эти же «третьи лица» могут иметь законную возможность оспорить сделку и предъявить свои права (требования) на проданную квартиру. Если такие жалобы принимаются судом и по ним подан иск, информация о них передается в Федеральный реестр и там в единой базе прав на недвижимое имущество отмечается наличие претензий на такие-то квартира на данный момент. Покупатель такой квартиры может узнать из Выписки из ЕГРН.

Кто же такие эти третьи лица в сделках с недвижимостью?

Третьими сторонами в сделках являются те, кто НЕ являются сторонами договора купли-продажи (DCT), потому что в настоящее время они не имеют прав собственности на квартиру, но могут требовать их или иметь другие права или требования в отношении проданной квартиры, например, право пользования или ипотечное право. Третьей стороной может быть банк, организация, департамент, правительственное учреждение и т.д.

Кто может выступить в роли этих самых «третьих лиц»?

Третьими сторонами могут быть, например:

Супруг (а) собственника квартиры, который не являлся собственником (т.е его не было среди собственников в Выписке ЕГРН), но мог иметь право на квартиру в силу закона (см. Глоссарий — « право общности супругов»);

Органы защиты или родственники несовершеннолетних, которые участвовали в операции и права которых были нарушены (см. В Глоссарии — «Права несовершеннолетних при сделках с недвижимостью»);

Пенсионный фонд (ПФР), если квартира ранее была приобретена с участием материнского капитала, но условия предоставления данной субсидии не были соблюдены;

Наследник, неожиданно появившийся после оформления наследства текущему владельцу (см. В Глоссарии — «Наследование недвижимого имущества»);

Лицо, не являющееся наследником, но имеющее право пользоваться квартирой на основании завещательного отказа;

В квартире прописаны родственники собственника, но не имеют права собственности (см. В Глоссарии — «Право пользования квартирой»);

Пользователи приватизированной квартиры, которые однажды отказались ее приватизировать;

и т.п.

Поэтому «третье лицо» может даже не оспаривать выполненную операцию и не лишать Покупателя права собственности, а существенно ограничивать его, предъявляя собственные претензии на использование квартиры. А возможно — оспорить сделку и добиться ее отмены, лишив Покупателя права собственности на приобретенное имущество.

Как предсказать такие случаи описано в нашей