В чем разница между квартирой и апартаментами?

Вопрос:

Я собираюсь купить жилье в Москве. Помимо обычных квартир, они предлагают еще один вид жилья: апартаменты. В чем разница между квартирой и квартирой? На что лучше и выгоднее жить?

Отвечать:

Одним словом, лучше покупать обычную квартиру для постоянного проживания средней семьи. Причем выгоднее покупать квартиры как объект инвестирования: вкладывать свободные средства и получать небольшой стабильный доход или как оригинальное жилье для одиноких творческих личностей и творческой молодежи

Но это очень обобщенно. На самом деле все немного сложнее. Для тех, кто хочет покопаться глубже и понять, в чем отличия, рассмотрим вопрос более подробно.

Что лучше выбрать для покупки — квартиру или квартиру — зависит от целей и возможностей покупателя. Основные различия между этими двумя форматами жилья касаются цены и правового статуса. Цена на квартиру, как правило, значительно ниже, чем на квартиру аналогичного размера в том же районе (если не говорить об элитных квартирах в составе офисных и гостиничных комплексов, таких как Москва). А правовой статус квартир совершенно не относит их к жилым помещениям. Юридически квартиры являются коммерческой недвижимостью. И именно это состояние сильно меняет с точки зрения покупки по сравнению с традиционной жилой недвижимостью (подробнее об этом ниже).

Во-первых, нужно объяснить, в чем разница между квартирой и квартирой с юридической точки зрения и чем они отличаются технически.

Что такое апартаменты? В чем их отличие от обычной квартиры?

Внешне оба — городское жилье. То есть помещения, физически предназначенные для людей, которые там живут. Физически, но не юридически! Визуально отличить обычный жилой дом с квартирами от многоквартирного дома бывает сложно. На этом сходство заканчивается и начинается различие.

Квартиры как вид жилого помещения характерны только для крупных городов, в которых уже ведется активное строительство. В таких городах, как правило, достаточно плотная застройка территорий (главное — ближе к центру), и не всегда там можно построить новые жилые кварталы. Отсутствие территориальных и градостроительных ограничений не позволяет строить кондоминиумы в этих местах. А для жилья, например, бывшая промзона города (снос капитальных построек, перенос коммуникаций, изменение статуса земельного участка) — это слишком дорого.

Но разработчики нашли выход. На этих участках начали строить нежилые комплексы и продавать их как жилые. Или повторно используйте существующие административные и производственные здания и сделайте их пригодными для жизни. То есть юридически (по документам) здание относится к коммерческой (нежилой) недвижимости, но на самом деле помещения в нем предназначены для проживания. И закон допускает такое сочетание.

Концепция квартиры определена законом как комната, соответствующая всем строительным, санитарным и противопожарным нормам для постоянного проживания.

   

Понятие квартиры в законе четко не определено. Сказано только, что они должны иметь площадь не менее 40 квадратных метров, состоять минимум из двух комнат, кухни и санузла (что не всегда соответствует действительности).

Такие помещения реализуются в зданиях с юридическим статусом гостиницы, офисного центра или многофункционального комплекса.

Популярность квартир как вида жилья обусловлена ​​их относительно невысокой стоимостью. Квартиры примерно одного класса. Почему квартиры дешевле квартир? Объяснение простое: строить их гораздо дешевле для самого разработчика. Почему?

Потому что правила жилищного строительства НЕ распространяются на коммерческую недвижимость (в том числе квартиры). Это означает, что можно не соответствовать современным требованиям к жилью, например, по звукоизоляции, по теплоизоляции, по вентиляции, пожарной безопасности, инсоляции (уровень естественного освещения), удаленности от автомагистралей и промышленных предприятий и т.д. Кроме того, Застройщик НЕ обязан обеспечивать кондоминиумы сопутствующей социальной инфраструктурой. То есть ему не нужно строить школы, детские сады, поликлиники, ему не нужно беспокоиться об уличном освещении, парковках, детских площадках, ландшафтном дизайне и так далее, нет необходимости менять вид разрешенного использования приусадебного участка. — в целях жилищного строительства.

Все это значительно снижает затраты застройщика на реализацию проекта с квартирами и, следовательно, дает ему возможность продавать их намного дешевле, чем квартиры.

Несмотря на необычный формат жилья, для многих покупателей цена является определяющим фактором. А по техническим характеристикам (звуко- и теплоизоляция, вентиляция и т.д.) вполне можно устроить и так. Даже «социальные» объекты могут не иметь решающего значения. А некоторые достоинства квартир (о них — ниже) могут перевесить их «нежилой статус».

В Москве, например, на долю квартир приходится около четверти от общего объема продаж жилья (статистика за 2016 год — здесь). Большое количество площадок этого формата сосредоточено в ММДЦ «Москва-Сити», а также в многочисленных офисных, деловых и гостиничных комплексах по всей столице.

правда, Москва не отражает ситуацию по всей России. Москва — финансовый и административный центр, сосредоточение столицы и самой дорогой недвижимости, пристанище звезд шоу-бизнеса и обитателей журнала Forbes. Поэтому спрос на недвижимость в Москве специфический. Рассмотрим выбор между квартирой и квартирой с точки зрения обычного гражданина, не владеющего фабриками, газетами и кораблями.

Плюсы и минусы покупки апартаментов как вида жилья

Поскольку мы рассматриваем квартиры в контексте покупки, как альтернативу покупке обычной квартиры (даже в строящемся доме), мы по очереди перечислим их преимущества, а значит, и недостатки (плюсы и минусы) по сравнению с традиционным типом жилья.

Плюсы (плюсы) покупки квартиры:

1. Значительный выигрыш в цене покупки по сравнению с квартирой аналогичного класса. Цена квадратного метра квартир ниже примерно на 15-25%.
2. Позиция. Квартиры можно строить там, где нет нового жилья, а существующие квартиры слишком дороги. Например, в центре города, в исторически престижных местах, в деловых районах, в деловых и гостиничных комплексах. Возможная близость к основному месту работы.
3. Свободная архитектура и нестандартная планировка. Например, стиль «лофт» с характерными высокими потолками, большими площадями помещений без перегородок и огромными окнами от пола до потолка. Вплоть до экзотики — антресоли, второй свет (двухэтажный), террасы с зимними садами и даже камины.
4. здесь намного проще, чем в квартире, договориться о перепланировке помещения, и придать своему дому еще больше неповторимости. В отличие от традиционной недвижимости с множеством запретов и ограничений на ремонт, квартиры являются идеальной площадкой для реализации различных дизайнерских решений. Ограничения касаются только целостности конструкции здания: нельзя касаться колонн и перекрытий.
5. Часто девелоперы строят для жителей автостоянки (в том числе подземные) и благоустраивают прилегающую территорию жилого комплекса. Хотя они не обязаны это делать (согласно правилам), но в маркетинговых целях это окупается.
6. Вместе с квартирой вы также можете получить определенные гостиничные услуги. Например, администрация комплекса, приемная и зона ожидания в холле, швейцары и охрана, уход за полами, уборка комнат, глажка и т.д. Непосредственно на территории жилого комплекса также возможны другие объекты обслуживания: спа, бары и рестораны, магазины, аптеки, фитнес-залы, отделения банков, салоны красоты и т.д.;
7. Мода на такой формат жилья между бизнес-сообществом и молодыми креативщиками (в частности, в Москве);
8. Владелец квартир может сдавать их в аренду через управляющую компанию, не беспокоясь о поиске арендатора и проверке его проживания. А с учетом покупной цены и стоимости аренды это более выгодное вложение, чем аналогичная операция с квартирой.

Для Покупателя все положительные стороны и преимущества квартир будут описаны в рекламе в лучших цветах. Но что может подчеркнуть покупателя, они стараются не афишировать. Но будущему владельцу такой «нежилой» следует быть готовым к тому, что скрывается.

Минусы (минусы) покупки квартиры:

1. На этапе строительства Застройщик может продавать квартиры либо по соглашению о владении акциями (APA), либо по другим типам контрактов (здесь использование APC для «нежилых помещений» является его правом, а не обязанностью). Если продажа осуществляется по соглашению, например PDKP или PDDU или инвестиционному соглашению, Покупатель остается беззащитным перед Застройщиком. Но даже если Застройщик продает квартиры за DDU, Покупатель не получает полной защиты по Федеральному закону от 25.07.2012 г. 214 — компенсационный фонд НЕ распространяется на квартиры. То есть в случае банкротства Застройщика Покупатель не получит компенсации из фонда, как обычный пайщик в многоквартирном доме.
2. Невозможность постоянной регистрации (в связи с юридическим статусом «нежилой»). В квартирах возможна только временная прописка (до 5 лет, с возможностью продления), а значит, только в том случае, если данная недвижимость имеет статус гостиничного комплекса.
3. Из-за несоблюдения строительных норм по жилью возможны технические проблемы со звуко- и теплоизоляцией помещений, утеплением и т.д. Детские сады, школы и поликлиники не строятся для кондоминиумов, им придется полагаться только на себя и платные услуги.
4. Повышенные счета (по ставкам на нежилое помещение, без льгот). Специально для отопления и горячего водоснабжения. Многократные выплаты управляющей компании за дополнительные услуги. Иногда сюда входит и оплата ренты за землю, на которой стоит здание.
5. Повышение ставки налога на недвижимость. Налог на имущество для квартир варьируется от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости (против 0,1% для квартир). Правда, кадастровая стоимость нежилых помещений обычно ниже, чем у жилья.
6. Невозможность использовать материнский капитал и другие государственные жилищные субсидии для покупки квартир. Жилищные льготы, субсидии и коммунальные платежи также не распространяются на собственников квартир.
7. Оформить ипотеку на покупку квартиры сложнее, чем на квартиру. Многие банки либо повышают процентную ставку по таким кредитам, либо вообще отказывают от них.
8. Невозможность использования налоговых вычетов (возврат НДФЛ) при покупке квартиры в отличие от квартиры (а это суммы в сотнях тысяч рублей, подробнее см. Ссылку)
9. Правила совместного использования не применяются в кондоминиумах. Если, например, кто-то построит в соседней комнате музыкальную студию, творческий офис или игорный клуб, у соседей не будет законных оснований прекращать этот фарс. Ведь формально это нежилой объект.
10. Невозможность для владельцев квартир создать ТСЖ для совместного управления домом.

Некоторые из этих недостатков могут быть устранены в ближайшее время. В 2017 году были предложены изменения в квартирный регламент (см. Здесь). Предлагается сделать квартиры новым типом жилья и закрепить их правовой статус в законодательстве, уменьшив тем самым различия по сравнению с обычной квартирой. В частности, предлагается разрешить постоянную регистрацию в квартирах.

Кроме того, более высокие расходы на содержание квартир (налог на недвижимость и аренда) более чем компенсируются их сниженной стоимостью. Даже приблизительные подсчеты показывают, что сэкономленные на покупке деньги покроют будущую «переплату» за техническое обслуживание на десятилетия вперед.

Что касается кредитов на покупку нежилых помещений, то с 2016 года Агентство ипотечного кредитования недвижимости (АИЖК) запустило программу по выдаче кредитов на покупку квартир (см. Здесь).

После регистрации собственности владелец квартиры может в дальнейшем проводить с ним все те же операции, что и с обычной квартирой (подарить, завещать, продать). Хотя в Выписке из ЕГРН будет написано — «нежилое помещение».

Кто покупает апартаменты?

В Москве, например, квартиры обычно покупают те, у кого уже есть жилье с ПМЖ. Так что они используются как второй дом (по «физическому присутствию») — более удобный по расположению, удобный по планировке и престижный (если это дорогой комплекс).

Квартиры принадлежат как москвичам, так и приезжающим бизнесменам (в том числе иностранным экспатриантам), для которых такой формат тоже очень удобен. Ее еще называют «квартирой для куртки», что подчеркивает ее деловое предназначение. Эти бизнес-апартаменты не очень подходят для всей семьи (особенно если семья большая и с детьми), но они отлично подходят для уединенной жизни и для различных встреч (деловых и других…).

Квартиры также покупают люди творческие, привыкшие нестандартно мыслить и жить нестандартно. Они могут использовать эти помещения одновременно в качестве кабинета, места для встреч и вечеринок, мастерской, зоны отдыха, склада для своих работ, личного представительства, спальни, гардеробной и многого другого. Они могут думать из. К счастью, статус «нежилой» позволяет делать там все, что угодно.

И, конечно же, квартиры снимают те, кто решил вложить свободные деньги в недвижимость. Затем они сдаются в аренду по ценам, сопоставимым со стоимостью аренды квартир того же класса. А поскольку цена покупки была значительно ниже, коммерческая выгода от инвестирования в квартиру больше, чем в обычную квартиру.