Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении

Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

Ипотечный кредит сегодня — самый удобный и доступный способ для большинства россиян купить жилье. Для получения кредита достаточно иметь стабильный доход и накопить сумму, равную 15-20% от стоимости приобретаемого жилья. Среди других преимуществ ипотеки банки называют возможность досрочного погашения кредита, при котором снижается переплата процентов. Если клиент решит закрыть ипотечный кредит раньше, чем ожидалось, будет непросто вернуть деньги, уже уплаченные излишне. Почему даже в суде заемщики не всегда выигрывают споры с банками, отказываясь вернуть переплату, мы расскажем ниже.

Закон о возврате процентов при досрочном погашении ипотеки

В 2011 году законом «О внесении изменений в ст. 809 и 810 Гражданского кодекса Российской Федерации ». Благодаря поправкам кредиторы получили возможность юридически отказать заемщикам в возврате излишне уплаченных процентов. Пункт 6 статьи 809 предусматривает, что в случае досрочного погашения ссуды банк имеет право потребовать с заемщика все проценты по ссуде, которые были начислены до дня возврата суммы ссуды. В этом случае не имеет значения способ погашения кредита — полностью или частично.

Суть этого постановления сводится к следующему: вернуть уже уплаченные за пользование ссудой деньги будет сложно. При этом отказать банку в профилактическом процессе может каждый. Согласно пункту 5 статьи 809, если сумма процентов, уплачиваемых клиентом по ипотеке, вдвое превышает сумму процентов, обычно взимаемых при аналогичных условиях ипотеки, с учетом эффективного срока погашения кредита, клиент может рассчитывать на суд решение в его пользу. Если вы переплатили 500 000 рублей до досрочного закрытия кредита, а при перерасчете на эффективный срок кредита процентная ставка должна была составить 100 000 рублей, сумма в 400 000 рублей может быть возвращена через суд.

В результате сумма пересчитывается и банк возвращает клиенту излишне уплаченные средства. Если разница между желаемой и эффективной процентной ставкой не соответствует требованиям пункта 5 статьи 809 ГК РФ, судья не может удовлетворить просьбу заемщика.

Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

Виды платежей: дифференциальный или аннуитетный

Вопрос о преимуществах досрочного погашения кредита следует рассматривать с точки зрения вида ежемесячных выплат по ипотеке. Для любого типа платежа сумма ежемесячного платежа будет состоять из двух частей: суммы погашения основного долга (основной части ссуды) и суммы, взимаемой в качестве процентов банка. Когда заемщик заключает кредитный договор с банком, ему будут предложены два варианта погашения ипотечной задолженности:

  • Дифференцированный вид оплаты. Эта система погашения предполагает неравномерное распределение долга по месяцам. Ежемесячный платеж также состоит из двух частей: фиксированной суммы для погашения основной суммы долга и постоянно уменьшающейся суммы процентов. Уменьшение процентных расходов происходит за счет того, что проценты начисляются на остаток долга. В результате каждый месяц общая сумма долга уменьшается, что приводит к снижению процентов по ней. В первые несколько лет выплаты ежемесячная сумма будет довольно высокой. Но с каждым месяцем она будет уменьшаться. Такой вид платежей оказывается достаточно выгодным для заемщика, поэтому банки редко одобряют такой вариант. Для регистрации дифференциальной программы к заемщику предъявляются более строгие требования. В частности, официальная зарплата должна быть на 20% выше, чем у заемщика, которому предлагается план погашения аннуитета.
  • Тип аннуитетных выплат. Этот тип погашения ипотеки включает простую сумму общей суммы ипотечной ссуды и процентов по ней с последующим разделением ее поровну. Каждый месяц заемщик выплачивает четко определенную сумму, которая остается неизменной на протяжении всего срока кредита. При этом, как и в случае с дифференцированным режимом, размер ежемесячного платежа состоит из двух частей: платежа кредитной организации и процентов. Чтобы максимально обезопасить себя и получить большую часть процентов на начальных этапах, банк формирует ежемесячный платеж аннуитета таким образом, чтобы большая часть его в первые годы расходовалась на выплату процентов. При этом кредитная организация медленно снижается, что особенно ярко проявляется в первые годы.
  • Каждый из видов погашения ипотеки имеет свои преимущества. Дифференциальная система позволяет заемщику уменьшить сумму переплаты даже за счет досрочного погашения небольшой части долга. Кроме того, с каждым месяцем снижается кредитная нагрузка на семейный бюджет, что снижает риски для заемщика. Основное преимущество программы аннуитетных выплат — это фиксированные выплаты. Ведь точно зная, что каждый месяц придется платить определенную сумму по кредиту, гораздо проще спланировать расходы.

    Кроме того, у заемщиков часто возникают вопросы о том, какой вид выплат по ипотеке наиболее выгоден для досрочного погашения ипотеки. Трудно дать однозначный ответ. Большинство ипотечных калькуляторов, представленных на официальных сайтах банков, рассчитывают такую ​​же выплату за досрочное погашение, что и программы дифференциала и аннуитета. Очевидно, что при дифференцированной системе погашения ипотеки авансовый депозит средств приведет к уменьшению кредитной организации, от которой начисляется сумма процентов. В результате уменьшается переплата процентов. При аннуитетной системе преимущества менее очевидны, особенно при досрочном погашении кредита на ранних стадиях, когда большая часть ежемесячного платежа идет на выплату процентов банку. Однако досрочное погашение в этом случае также позволяет сократить срок ипотечного кредита или снизить ежемесячную нагрузку на ваш бюджет.

    Калькулятор ипотеки.

    Стоит ли досрочно погашать жилищный кредит

    Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

    Досрочное погашение кредита
    Если возникают трудности с выплатой и перерасчетом процентов, стоит ли тратить силы на досрочное погашение долга? Практика показывает, что оно того стоит. В любом случае заемщик экономит деньги, которые должны быть переданы банку в виде процентов на дальнейшее использование кредита. Когда именно лучше всего это делать, зависит от метода расчета процентов. Существует две схемы начисления процентов по ипотеке:

    1. Наиболее распространенная схема аннуитета предусматривает одинаковую сумму платежа на весь срок. При таком методе расчета в первые несколько лет размер процентов, которые платит заемщик, составляет до 40% от всех платежей в банк, без учета страховки. Чем больше времени проходит с момента выдачи кредита, тем ниже становится процент процентов по ежемесячному платежу. К концу срока клиент платит банку небольшую часть процентов и выплачивает оставшуюся часть основной суммы. Преимуществом аннуитетной схемы является равная сумма ежемесячных платежей, что позволяет принять однозначное решение по кредитной заявке, исходя из уровня дохода потенциального клиента.
    2. Дифференцирована более выгодная методика расчета для заемщика. Это редко, потому что выплаты в первые несколько лет сильно отличаются от ежемесячных выплат в конце срока. Переменный процент процентов добавляется к постоянной сумме, которая идет на выплату основной суммы. Клиенту выгоднее дифференцированный метод расчета: при краткосрочной ссуде профицит намного меньше, чем при аннуитетном плане.

    Если у вас есть аннуитетная ипотека, лучше всего вносить предоплату в первые годы ссуды, когда проценты составляют значительную часть всех платежей. В случае дифференцированных методов расчетов не имеет значения, когда происходит внеплановое закрытие ссуды: это выгодно в любое время.

    Нормативно-правовое регулирование

    Право на досрочное погашение жилищного кредита предусмотрено частью 2 статьи 809 и статьей 810 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с этими правилами установлено, что недопустимо устанавливать запрет или ограничения для заемщика по выплате долга банку раньше срока, установленного в договоре. Попытка отказать ему в праве погашения ипотечной ссуды раньше, чем предполагалось, даже если соответствующий пункт включен в договор, не будет иметь юридической силы.

    Родственник или член семьи должника может выплатить жилищный заем при наличии нотариальной доверенности на эти действия. Назначение санкций, пеней, санкций, списание заказчиком комиссии за досрочное погашение кредита признано неправомерным. Единственным обязательством должника в случае досрочного погашения долга является необходимость известить кредитную организацию о своем намерении за 30 календарных дней до совершения операции.

    При каком виде платежей выгодно досрочное погашение ипотечного кредита

    Возможны два варианта выплаты кредита: дифференцированный и аннуитетный. В первом случае сумма долга делится на количество месяцев, в течение которых должник обязуется ее выплатить. Проценты начисляются на общую сумму задолженности и распределяются по тому же принципу. Каждый раз сумма ежемесячных платежей становится меньше, потому что уменьшается основной долг и проценты, начисленные на уменьшающуюся сумму. В этом преимущество дифференцированных платежей. Обратной стороной является высокая сумма ежемесячных платежей в начале контракта.

    Аннуитетные выплаты подразумевают разделение основной суммы долга и начисленных на него процентов на равные части — ежемесячные платежи. Они оформляются равными частями, независимо от срока, прошедшего с момента начала действия кредитного договора. Преимущество этого вида оплаты в том, что должник точно знает, сколько он должен платить каждый месяц. Из минусов можно выделить большую переплату по кредиту.

    Профицит дифференцированных платежей меньше, чем у аннуитетных платежей, потому что в первом случае упор делается на выплату основного долга, а на уменьшающийся остаток начисляются проценты. Во втором случае на начальных этапах покрытия кредита почти вся сумма, причитающаяся к ежемесячному погашению, составляет проценты, поэтому дифференцированные платежи более выгодны для должника. Аннуитеты выгодны для банка, но они также могут быть интересны для клиента, если бремя начальных платежей дифференцированного характера кажется непосильным.

    Банковские организации любят навязывать аннуитетные выплаты клиентам по ипотеке. В этом случае, особенно в первые годы действия договора, выгодно полное досрочное погашение жилищного кредита. Выгодно закрывать кредит в первые 5 лет с момента его регистрации. Банк пересчитывает платеж, исходя из уменьшенной суммы основного долга — таким образом клиент значительно экономит на процентах. Чем дольше это длится, тем меньше смысла в досрочном погашении ссуды: избыточные проценты разбиваются на весь срок ссуды, как и основной долг.

  • В России расшифровали геном коронавируса COVID-19
  • Песочное тесто для пирога — пошаговые рецепты приготовления сладкого и соленого с фото
  • Как жарить креветки на сковороде
  • Виды досрочного погашения ипотеки

    Заемщик может закрыть задолженность перед банком в мгновение ока или произвести досрочное погашение в рассрочку. Сравним эти варианты по степени прибыльности для заказчика:

    1. Если заемщик полностью выплачивает основную сумму долга до срока погашения кредитного договора, банк не имеет права на получение процентов, которые начисляются на оставшийся срок кредита. Этот вариант позволяет клиенту значительно сэкономить и невыгоден для банка.
    2. В случае частичного досрочного погашения банк предлагает два варианта изменения кредитного плана: уменьшить сумму взносов или сократить срок кредита. С точки зрения сбережений, выгоднее сократить срок кредита, чем сокращать выплаты.

    Частичная предоплата для банка более выгодна, чем полная оплата ипотеки до истечения срока договора. В 2021 году банки очень редко включают пункты о штрафных санкциях за частичное или полное досрочное прекращение кредита. Конкуренция в ипотечном сегменте растет, и банки стараются привлекать клиентов с максимальной лояльностью.

    Способы

    Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

    1. Система аннуитетных платежей требует, чтобы сумма долга распределялась равномерно на весь период. Но процентная ставка сначала превышает сумму долга. Выплачивать раньше, чтобы удешевить ссуду, нецелесообразно. В настоящее время используется большинством банков. Для них это наиболее выгодно, потому что клиент в первую очередь отдает банку свою будущую прибыль, а если гражданин решит погасить долг раньше, чем предполагалось, то велика вероятность, что эта прибыль останется у него,
    2. Дифференцированная система предусматривает списание процентов на оставшуюся часть ссуды.
      Следовательно, чем раньше заемщик сократит этот остаток, тем быстрее уменьшится сумма, отданная на выплату процентов.

      Клиенту выгодно досрочное погашение кредита, чтобы снизить общую стоимость кредита. Для банка все наоборот. Чем платежеспособнее заемщик, тем меньше прибыли получит от него банк. Поэтому на практике эта система используется очень редко. Это бывает только в очень крупных и стабильных банках,

    3. Рефинансирование ипотеки означает погашение ипотеки другой ссудой. Например, клиент взял ипотеку под 12% годовых, но через несколько лет банки начали выдавать под 8%. Условия кредита стали более выгодными, и заемщику становится невыгодно платить 12%. В этом случае возможно рефинансирование долга. Операция осуществляется как в банке-ссудителе, так и с привлечением сторонних кредитных организаций. На практике банки стараются предоставлять услуги сами, чтобы не продавать клиентов конкурентам. При проведении рефинансирования имущество из залога не изымается,
    4. Возврат в виде налогового вычета по НДФЛ. Законодательство позволяет возмещать 13% дохода официально трудоустроенного гражданина в составе стоимости кредита. При этом налоговая база в 2021 году не должна превышать 3 млн рублей, а максимальный вычет — 390 тысяч рублей. Для проведения операции вам необходимо обратиться в налоговую инспекцию,
    5. Использование сертификата на материнский капитал. Он позволяет покрыть в 2021 году сумму в 453 тысячи рублей. Сертификат могут получить граждане, имеющие двух и более детей,
    6. Уменьшение размера регулярной выплаты имеет смысл, когда выплаты существенно ухудшают семейное положение, снижают качество жизни до неприемлемого уровня,
    7. Уменьшение срока кредита будет уместным в тех случаях, когда заемщик имеет возможность регулярно выплачивать значительные суммы и хочет быстро избавиться от кредитного бремени.

    Считаем переплату

    Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

    Расчет переплаты
    Прежде чем обращаться к кредитору с соответствующим заявлением, вам следует рассчитать сумму, которую вы хотите вернуть. Для этого необходимо рассчитать размер процентов за пользование ссудой в соответствии с условиями договора с учетом срока досрочного погашения. Это можно сделать с помощью онлайн-калькулятора ипотечного кредита на сайте вашего банка. Далее необходимо подсчитать, сколько денег заемщик фактически отдал за пользование ссудой. Самый простой способ сделать это — использовать график платежей, который показывает основную сумму и процентную долю каждого платежа.

    Например, у вас ипотека на 20 лет под 11%, стоимость жилья 2 миллиона рублей, первоначальный взнос 500000 рублей. Сумма кредита — 1 500 000. Размер ежемесячного платежа на начальных условиях — 15 483 руб. Общая сумма выплат без страховой премии (оплачивается отдельно) составит 3 715 920 рублей. При постоянном погашении кредита по графику переплата к концу срока составляет, по данным ипотечного калькулятора Сбербанка, 2 215 920 руб. Если заказчик погасит ипотеку в течение 5 лет, общая сумма выплат с учетом процентов составит 1 956 840 рублей. Размер процентов при начальных условиях на 5 лет составит 456 840 рублей. Кроме того, чтобы определить сумму переплаченных процентов, вам необходимо взять таблицу аннуитетных платежей, показывающую сумму процентов по каждому платежу, и сложить все суммы за годы ссуды. Разница между 456 840 рублями и расчетной суммой — это та самая сумма, на которой банк разбогател раньше, чем предполагалось.

    Для более точных расчетов (а они понадобятся при обращении с кредитом в банк) нужно использовать формулу расчета процентов, используемую конкретным кредитором.

    Досудебное обращение в банк для возврата процентов при досрочном погашении

    Затем путем расчетов вы определили, что разница между реальными и фактическими процентами по кредиту достаточна для обращения в суд. Более точную формулировку права банка не возвращать сверхдоходы см. В п. 6 статьи 809 ГК РФ. Порядок полного досрочного погашения кредита с обязательством погашения излишка:

  • подать заявление в банк на полное досрочное погашение жилищного кредита. В контракте указывается, за какое время до предполагаемой даты расчета необходимо подать заявку. Обычно это 30 календарных дней;
  • произвести предоплату основной суммы в согласованный срок;
  • получить справку от кредитора о полном погашении ипотеки. Также необходимо оформить ипотеку на квартиру с отметкой банка о погашении кредита;
  • убрать беспорядок в квартире в Росреестре;
  • рассчитать точную сумму излишка по банковской формуле расчета кредита;
  • написать заявление в банк с указанием расчетов и обязанности вернуть излишек;
  • получить от кредитора официальный отказ выполнить ваш запрос или согласие и дождаться поступления денег на счет;
  • в случае отказа подготовить документы для обращения в суд.
  • Как правильно погасить ипотеку досрочно?

    Досрочное погашение ипотечной ссуды происходит в три последовательных этапа:

    1. Извещение банка. Любой банк требует предварительного уведомления о том, что заемщик планирует выплатить определенную часть ипотеки раньше, чем ожидалось. В небольших банках этот срок может составлять до 30 дней, а в крупных банках запрос на досрочное погашение рассматривается в течение 24 часов. Очень важно указать именно ту сумму, которую вы планируете внести досрочно.

    2. Выплата указанной суммы. После утверждения заявки на досрочное погашение заемщик должен подойти к стойке банка, чтобы произвести платеж наличными или перевести согласованную сумму на банковский счет. Некоторые финансовые учреждения также имеют штрафы за неполучение средств на свои счета.

    3. Продление документов. В случае частичного погашения кредита сотрудники банка вместе с заемщиком составят новый график ежемесячных платежей с учетом предоплаты. Если сумма аванса достаточна для полного погашения кредита, банк предоставит документы, подтверждающие прекращение сотрудничества и отсутствие каких-либо обязательств перед кредитной организацией.

    Обращение в суд

    Выплата процентов по ипотеке при досрочном погашении

    Судебные разбирательства
    Итак, вы получили отказ банка в выплате излишне уплаченных процентов и подаете иск к кредитору. Вы должны обратиться в суд по месту нахождения банка или по месту регистрации истца. Судебная практика по этим делам очень разнообразна: судьи поочередно принимают сторону частного заемщика или банкиров. Часто актеру удается достичь поставленной цели после нескольких неудач. Например, в 2015 году жительница Алтайского края Ирина Шиченко подала иск в Сбербанк. Речь идет о погашении излишка средств для досрочного погашения потребительского кредита. Ведь механизм здесь такой же, как и в ипотеке, поэтому этот прецедент необходимо учитывать.

    В районном суде гражданину в ходатайстве отказано. Судья обосновал отказ тем, что попытка пересчета процентов предполагает изменение условий контракта. И заемщик не вправе в одностороннем порядке изменять кредитный договор без согласия кредитора. Конечно, банк был против пересчета процентов. Но актер не отказался от идеи получить компенсацию от банка. В том же году ее муж, как ее представитель, подал апелляцию в областной суд. И там по той же причине супруги были отвергнуты. Суд снова постановил, что попытка изменить условия контракта была незаконной.

    Следующим этапом в этой истории стало обжалование супругами решения областного суда в Верховном суде. И здесь заемщики одержали победу: Верховный суд постановил, что банк должен вернуть женщине излишки. Доводы судей районных и областных судов признаны Верховным судом необоснованными с точки зрения правовых норм.

    Почему Верховный суд вынес решение в пользу заявителя? Ссуда ​​- это банковская услуга, которую заемщик фактически покупает у кредитора. Кредит регулируется Законом о защите прав потребителей. Причем заемщик вправе отказаться от услуги (так же, как при определенных обстоятельствах покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи). Следовательно, заемщик имеет право потребовать перерасчета процентов с учетом реального времени использования кредита.

    Если вы планируете обратиться в суд, будьте готовы к длительным слушаниям, решениям не в вашу пользу и судебным издержкам. Заранее следует продумать стоимость госпошлины, услуги юриста и так далее. Если вы уверены, что правы, продолжайте до конца.

    Возврат излишне уплаченной страховой премии

    Если срок использования кредита сокращается, размер страховой премии также должен быть меньше суммы, фактически уплаченной заемщиком. Переплата по страховке может быть погашена так же, как переплата по ипотечным процентам. Сначала нужно произвести досрочное погашение, затем получить справку из банка об отсутствии задолженности, затем обратиться в страховую компанию с заявлением о возврате части страховых взносов. Если страховщик отказывает в погашении кредита заемщику, вы можете обратиться в суд.

    Сложнее обстоит дело с возвратом денег за страховку, которые клиент оформил напрямую в банк. Необходимо внимательно изучить договор страхования и уточнить, есть ли в нем ограничения на возврат сверхнормативной страховой премии. Если вы сами когда-то подписали документ, согласно которому в случае досрочного погашения вы не сможете взыскать часть страховой премии, добиться справедливости будет сложно.

    После досрочного погашения у заемщика всегда есть возможность вернуть 13% процентов по ипотеке. Это можно сделать, если у вас есть официально подтвержденный налогооблагаемый доход.

    Недостатки

    Условия и варианты частичного погашения ипотечной ссуды в каждом банке разные. В нашей стране есть банки, которые предлагают возможность выплаты определенной суммы кредита авансом, без выплаты причитающихся штрафов и комиссий. Пример — Сбербанк, который позволяет внести часть суммы авансом без переплаты с возможностью получения нового графика платежей в день зачисления средств на расчетный счет. Однако это скорее исключение, чем правило, поскольку большинство банков уже на стадии заключения кредитного договора с клиентом указывают, что предоплата сопровождается ужесточением условий кредитования.

    Первым препятствием на пути к частичному погашению долга раньше, чем ожидалось, является возможный мораторий, который устанавливает банк. Этот термин означает временную невозможность уплаты аванса. Мораторий часто составляет 5 лет и более. По истечении этого срока заемщик может частично погасить ипотеку раньше, чем ожидалось.

    Еще один нюанс — установление минимальной суммы предоплаты. Например, при общей сумме ипотечного кредита 3 миллиона рублей минимальная сумма досрочного погашения может быть установлена ​​на уровне 300 тысяч рублей. Заемщик не сможет заплатить меньше этой суммы вне графика погашения.

    Следующая ловушка — штрафы и комиссии, которые придется заплатить заемщику при принятии такого решения. Заемщик решает досрочно погасить часть ипотеки, банк терпит убытки. Уменьшение суммы кредитной организации приводит к снижению процентов по кредиту.

    Для клиента даже частичное досрочное погашение долга может повлечь за собой значительные расходы и переплаты. Специалисты рекомендуют хорошенько обдумать свое решение, просчитать убытки и только потом делать окончательный вывод.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: