Выделение долей детям при покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом

Вопрос:

Покупаю квартиру в ипотеку на материнский капитал. По закону я должна передать детям и мужу доли в купленной мной квартире. Как это бывает? В каком порядке распределять действия детям? Какой размер доли вам следует выделить?

Выделение паев детям при покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом

Отвечать:

Счастливые обладатели сертификата на материнский капитал часто сталкиваются с неожиданным препятствием при покупке квартиры в ипотеку. Обычно квартира регистрируется на имя заемщика (или созаемщиков-супругов), и здесь Пенсионный фонд (ПФР) требует, чтобы доли прав на недвижимость были переданы детям. Но ипотечные банки категорически против этого.

   

А что об этом говорит закон?

   

Требование закона однозначно: если имущество приобретается за счет основных средств, оно должно быть зарегистрировано в общем имуществе обоих супругов и всех (включая первого, второго, третьего и последующих) детей (ч. 4 ст. 10 гл. Федеральный закон-256 «О дополнительных мерах государства. Поддержка семьи…»).

   

Другими словами, при использовании материнского капитала для покупки квартиры доли владения должны быть закреплены за каждым ребенком и каждым родителем. А что будет, если этого не сделать — рассказано в конце статьи.

   

   

Требование ПФР о выделении долей детям при ипотеке с маткапиталом

   

Выделение паев детям при покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом

Если квартира приобретается за счет многодетной семьи, то помимо материнского капитала (без кредита) проблем с выделением паев детям не возникает. При составлении договора купли-продажи квартиры или договора участия в капитале (DSA) просто указывается, что следующие лица получают права на недвижимость (указаны родители и дети) в таких-то действиях. И это все!

   

Сложности возникают только тогда, когда квартира покупается в ипотеку и капитал имеет право ее погашать. Тогда вам придется совмещать потребности банков (квартира выдается только заемщику, без детей) и потребности Пенсионного фонда (выделить паи детям).

   

Если семья решила использовать материнский капитал для покупки квартиры в ипотеку (какие могут быть варианты, смотрите по ссылке), то сразу передать доли детям там не получится. Почему? Потому что банк-кредитор, оформляя ипотеку и получая квартиру в качестве поручительства, не хочет видеть среди своих владельцев несовершеннолетних. Фактически, в случае неуплаты кредита банк не сможет выселить оттуда детей (государство будет их защищать), а значит, не сможет продать заложенный предмет с аукциона. То есть квартира с детскими акциями становится для банка неликвидной гарантией, и на таких условиях банк не выдаст ипотечный кредит.

   

Пенсионный фонд (ПФР), с другой стороны, не будет переводить средства материнского капитала в банк (из-за ипотеки) до тех пор, пока не будет выполнено условие, касающееся передачи долей детям и супругу. Получается замкнутый круг. И что делать в этом случае?

   

   

Выход из сложившейся ситуации выглядит так: заемщик (например, мать) вместе с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала подает нотариально заверенное обязательство в письменной форме в местное отделение ПФР о передаче долей квартиры в собственность дети и супруга сразу после выплаты кредита. Точнее, срок исполнения обязанности по передаче акций детям установлен законом — не позднее шести месяцев со дня отзыва залога (ипотечного залога).

   

И только при таких условиях ПФР готов перечислить в банк деньги для погашения ипотеки, и банк получает квартиру в залог, прописанную только на заемщика (бездетную).

   

Та же проблема возникает, если семья хочет платить квотные взносы в жилищный кооператив (ЖСК) материалом. Пока не внесены все вклады, имущество не возникает, а значит, передать доли членам семьи невозможно. Ну а если нет передачи акций, то нет переводов из Пенсионного фонда фондов материнского капитала в виде паевых взносов.

   

И решение проблемы здесь аналогичное: предоставить ПФР обязательство передать доли членам семьи в будущем, но не позднее, чем через 6 месяцев после полной оплаты взносов и регистрации жилья в собственности.

   

   

Как оформить обязательство о выделении долей детям по материнскому капиталу?

   

Выделение паев детям при покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом

Обязанность передать доли супругу и детям в собственность на квартиру оформляется и удостоверяется нотариально. Стоимость услуги невысока: в зависимости от региона она варьируется от 2-3 тысяч рублей.

   

Для оформления этой обязанности нотариус должен предоставить следующие документы:

   

  • Паспорта обоих супругов;
  • Свидетельство о браке;
  • Свидетельства о рождении (усыновлении) всех детей;
  • Свидетельство на материнский капитал;
  • Право собственности на недвижимость (может быть договор купли-продажи, соглашение о владении акциями и т.д.);
  • Выписка из ЕГРН о регистрации права собственности или права требования на квартиру;
  • Кредитный договор с банком.
  •    

    Лицо, взявшее на себя обязательство, должно присутствовать лично. Это может быть один из супругов (владелец сертификата на материнский капитал), могут быть оба супруга, например, если они являются держателями ипотеки, и оба получают право собственности (с залогом) на квартиру.

       

    лучше всего обращаться к нотариусу сразу после регистрации собственности в Росреестре или права требования на квартиру, приобретенную в ипотеку. На данный момент у Покупателя уже есть все документы, необходимые для оформления обязательства.

       

    Но мало составить обязательство: еще нужно его выполнить. То есть не стоит забывать о выделении паев супругу и детям после полного погашения ипотеки. И какая квота должна быть выделена каждому ребенку и супругу? А как вообще различаются действия в правах собственности?

       

       

    Как выделить доли в квартире супругу и детям по материнскому капиталу? Какого размера доли выделять?

       

    Выделение паев детям при покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом

    Когда ипотека будет полностью погашена, необходимо будет получить справку из банка об отсутствии задолженности по кредиту, обратиться с ней в Росреестр (или МФЦ «Мои документы») вместе с заявлением о снятии ссуды ипотека от квартиры, и получить выписку USRN о собственности прямо там на квартиру уже без вывески на галстуках.

       

    Теперь ничто не мешает владельцу передать акции всем членам семьи с соблюдением нотариального обязательства, которое он подписал при получении материнского капитала. Как это бывает?

       

    Назначить доли супругу и детям в квартире можно двумя способами:

       

    1. договор дарения;
    2. договор о распределении акций.

       

    Второй вариант предпочтительнее, так как позволяет перераспределить выделенные квоты в будущем (если, например, в семье родится больше детей). При этом донор больше не сможет распоряжаться отчужденными путем дарения акциями каким-либо иным образом (дети, рожденные впоследствии, должны быть переданы в дар из своей доли).

       

    Оба документа также могут быть составлены и заверены нотариусом (хотя в этом больше нет необходимости — см. Ниже).

       

    В законе прямо не определен размер доли, которая будет выделена супругу (-е) и каждому ребенку в квартире, купленной за счет материнского капитала. Имущество можно разделить на равные части. Например, назначьте каждому из супругов и двум детям. Вы можете снабдить детей очень маленькими запасами, чтобы их было невозможно разделить и фактически продать позже.

       

    Юристы рекомендуют (справедливость таких рекомендаций подтверждена судебной практикой), чтобы всем членам семьи была выделена равная доля той части квартиры, которая оплачивается материнским капиталом.

    это проще пояснить на примере.

       

    Размер и порядок выделения долей детям по маткапиталу (пример)

       

    С 2015 по 2019 год стоимость капитала составила чуть более 450000 рублей. Если в этот период в семье родился второй ребенок, значит, родительский капитал на эту сумму получила семья из 4 человек.

    Допустим, на эти деньги купили квартиру за 2700000 рублей. Получается, что только 1/6 стоимости квартиры оплатила материнский капитал. Таким образом, каждый член семьи должен выделить четверть этой 1/6, то есть 1/24 доли. Остальное имущество делится между супругами по их усмотрению, например поровну. Тогда в итоге каждый ребенок получает 1/24 доли квартиры. И каждому взрослому — 11/24.

       

    возможен и другой вариант регистрации той же процедуры.

       

    Собственник квартиры (ипотечный заемщик и получатель материнского капитала) в равной степени передает доли только детям. Например, одна и та же доля 1/24 на каждого ребенка. При этом он указывает в соглашении, что остальная часть квартиры находится в совместной собственности обоих супругов.

       

    Результат практически одинаковый (ведь сообщество супругов в этом случае делится поровну). Но такой вариант выгоднее. Почему? В чем разница?

       

    Во втором случае раздела имущества между супругами нет, а значит нет необходимости заверять договор. Вы можете назначать действия детям простым письмом (PPF). Нотариальные услуги по составлению и заверению договора стоимостью до 20 000 руб. Если оформить договор в ППФ самостоятельно, то расходы могут ограничиться госпошлиной за регистрацию размещения акций в Росреестре в размере 2000 рублей (актуальность размера госпошлины можно проверить здесь).

       

    Но сделать это можно только в том случае, если квартира не прописана одновременно на обоих супругов долями. В случае отчуждения товарищества участие нотариуса обязательно.

       

       

    Регистрация выделения долей в Росреестре

       

    А в случае дарения и в случае заключения соглашения о распределении долей этот документ передается в Росреестр (возможно через МФЦ) для регистрации новых прав собственности.

       

    Для регистрации передачи акций детям и супругу необходимо уплатить государственную пошлину. Размер госпошлины (2000 рублей) делится на количество будущих собственников и оплачивается отдельно. То есть, если в семье четверо, в Росреестр нужно предъявить 4 квитанции по 500 рублей каждая.

       

    Далее следует обращение в МФЦ или Росреестр со следующими документами:

       

  • паспорта супругов;
  • свидетельство о браке;
  • свидетельства о рождении (усыновлении) всех детей;
  • договор дарения или договор о распределении долей (в простой письменной или нотариально заверенной форме);
  • квитанции об уплате государственной пошлины.
  •    

    В результате в Едином государственном реестре недвижимого имущества (ЕСРН) производится запись о регистрации долевой собственности на квартиру всех членов семьи с указанием размера доли каждого из них. Отчитываться в Пенсионный фонд о выполнении обязательства по передаче акций не обязательно.

       

    В случае необходимости подтверждения исполнения обязательства (например, в случае последующей продажи данной квартиры) можно будет заказать общую выписку из ЕГРН, где будут указаны эти доли.

       

       

    Что будет, если доли по маткапиталу не выделить?

       

    Уголовная, административная или иная ответственность за неисполнение обязанности по передаче акций детям прямо законом не предусмотрена. Но это отнюдь не означает, что запускать его необязательно.

       

    Если прокуратура выявляет такое нарушение, например, во время плановой проверки, инициированной Пенсионным фондом, или если поступило заявление от членов семьи, не получивших квоту, либо от органов опеки и попечительства, собственник Дом будет обязан передать супругу и детям право собственности на купленную квартиру. И это лучший сценарий.

       

    Еще хуже, если квартира уже была продана на момент установления нарушения.

       

    В первую очередь от последствий такой сделки пострадает покупатель квартиры. Операция может быть признана судом недействительной, поскольку она нарушает права несовершеннолетних, закон о материнском капитале (FZ-256, см. Ссылку выше) и даже нотариальные обязательства получателя материнского капитала.

    В этом случае квартира будет возвращена семье (забирая ее у покупателя!), И он будет обязан разделить имущество между всеми составляющими по нотариальному обязательству.

       

    Но продавец, получивший капитал на улучшение жилищных условий семьи, а затем «забывший» о членах этой семьи, может быть вынужден вернуть деньги государству или даже быть привлечен к ответственности по статье о мошенничестве.

    Вот реальный пример того, как нерадивая мать была вынуждена вернуть долю своей матери из-за того, что она не передала акции своим детям после покупки квартиры (цитата из официального источника):

       

    В декабре прошлого года (2019 — прим.) Суд обязал вернуть деньги некоему пермяку, который купил жилье за ​​счет материнского капитала, но допустил юридические ошибки при регистрации. Женщина не передавала доли несовершеннолетним детям нового дома, а затем продала имущество. В результате суд обязал Пермь вернуть необоснованно потраченные средства материнского капитала. Если сделка будет закрыта, покупатели квартиры окажутся под ударом.

     Обсуждения участников рынка на тему — что будет, если не передать доли материнского капитала детям — можно прочитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

    А как покупатель может узнать, использовался ли материнский капитал в купленной квартире, рассказывается в отдельной заметке по ссылке.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Адвокат Морозова - рассказываю про решения ваших юридических проблем
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: