Практическая ситуация:
Покупая квартиру в строящемся доме, Покупатель уверен, что, если он заключает договор о долевом участии в капитале со застройщиком, то он надежно защищен Законом о долевом строительстве (ФЗ-214) и может не беспокоиться о нарушении его прав.
Это не совсем правда. Здесь есть свои нюансы. Что покупатель не принимает во внимание в этом случае?
Ошибка покупателя:
Дело в том, что Соглашение о долевом участии (AAC) действительно предназначено для защиты прав акционеров от недобросовестных действий Разработчиков, но это соглашение не имеет единой формы, и его условия могут варьироваться от случая к случаю.
То есть каждый Разработчик разрабатывает свой текст DDU — главное, чтобы он явно не противоречил положениям закона ФЗ-214. И это позволяет Разработчикам манипулировать условиями соглашения и толкованием правовых положений. Манипулируйте, конечно, в свою пользу, максимально упрощая свою жизнь и усложняя ее для держателей акций.
Законодатель не предусмотрел единого стандартного образца Соглашения о долевом участии в капитале (DPA), закон уточняет лишь несколько пунктов (требований, положений), которые в обязательном порядке должен содержать этот контракт. Например, договор долевого участия в капитале обязательно должен содержать такие компоненты (условия), как:
Подробнее о составе и условиях дошкольного образовательного учреждения см. Глоссарий: Покупка квартиры по Соглашению о долевом участии (FAC).
Если DDU не содержит обязательных требований, указанных в законе, он автоматически теряет силу и не проходит государственную регистрацию в Росреестре. Поэтому каждый девелопер, имея штат квалифицированных юристов, естественно, отвечает необходимым требованиям. В основном. Но дьявол, как известно, кроется в деталях.
Детали договора ДДУ – на усмотрение Застройщика
Благодаря этим деталям контракта Разработчики мастерски уклоняются от некоторых обязательств по закону. Нравиться? Да, примерно как Остап Бендер. Разработчики интерпретируют некоторые положения ФЗ-214 иначе, чем задумал законодатель, и используют эти толкования в своих интересах. Или используют старый популярный метод: «разрешено то, что не запрещено». То есть они ищут лазейки в законе 214a, который позволяет им включать в договор условия, которые прямо не запрещены этим законом.
Например, закон 214 требует указать дату ввода дома в эксплуатацию и дату передачи квартир дольщикам. Разработчик указывает. Но не конкретную, а приблизительную дату — например, вместо «01 июля 2017 года» можно указать «в 3 квартале 2017 года». Это избавляет Застройщика на некоторое время от уплаты штрафов и пени участнику за нарушение сроков передачи дома и передачи квартиры.
Другой пример. Согласно ФЗ-214 акционер вправе расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги в случае нарушения сроков строительства дома. Но Производитель, очевидно, не заинтересован в возврате уже полученных денег, поэтому он «пугает» акционера отдельными пунктами условий DDU, где предписывает акционеру штрафы за расторжение договора по его (партнерской) инициативе.
Покупатель квартиры в новостройке должен знать, что Застройщик не имеет права взыскать с акционера штраф за расторжение договора с ним (причины этого см. По ссылке). А если девелопер все же вернет деньги со штрафом, акционер может легко получить полный возврат всей суммы через суд, а также с процентами за использование денег (п. 2 п. 9 ФЗ-214).
Застройщик может включить в Соглашение о разделе капитала другие условия, которые ограничивают права держателей акций, или просто регулируют их психологически, чтобы не совершать определенные действия (невыгодные для Застройщика). Например, в условиях DDU могут быть такие формулировки разработчика:
В Соглашении о долевом участии (DPA) могут быть другие условия, в зависимости от воображения и квалификации штатных поверенных застройщика. Но покупатель новостройки должен знать, что некоторые из этих формулировок могут быть оспорены в суде и признаны недействительными, даже если они прямо не запрещены в ФЗ-214, но противоречат так называемому «духу закона» (a срок право).
Разумеется, такие действия для защиты своих прав должен предпринимать акционер при поддержке квалифицированных юристов.
Некоторые Застройщики включают такие условия в свои Соглашения о долевом участии, согласно которым Акционеры должны будут заплатить Застройщику дополнительные деньги в дополнение к стоимости квартиры DDU. Например, застройщик может взимать с совладельца услуги по оформлению готовой квартиры в собственности совладельца. В законе нет прямого запрета на это, но «дух закона» предполагает, что Строитель обязан сделать это в любом случае, и поэтому дотошный собственник с помощью юриста вполне может заставить Строителя нести по этой процедуре бесплатно.
Застройщик может указать в договоре, что если общая площадь построенной квартиры больше указанной в проекте, покупателю придется доплатить за случайно образовавшуюся «лишнюю» площадь. Логика понятна, но следует иметь в виду, что ошибки производителя (несовпадение площадей) — это его проблемы, а не акционера. Причем акционер не обязан платить за эти ошибки, даже если он получает квартиру чуть большей площади, чем указано в договоре.
Дополнительные расходы акционер может получить другим способом. Это зависит, например, от того, когда именно он берет на себя ответственность за оплату коммунальных услуг по контракту. Логично, что акционер должен начать платить «муниципалитету» с момента приема квартиры по передаточному акту, но в договоре застройщик может указать, что акционер обязан оплачивать коммунальные услуги с момента сдачи дома в эксплуатацию (т.е намного раньше). Таким образом, Застройщик снимает с себя бремя выплаты «муниципалитету» по более высоким ставкам.
Еще одна распространенная уловка разработчиков заключается в том, что некоторые дополнительные условия Соглашения об участии в капитале (APA) могут быть указаны не в самом соглашении, а в дополнительном соглашении к нему, которое реализуется по мере необходимости.
Например, если строительство затягивается, Строитель обязан заблаговременно уведомить акционера (за 2 месяца до срока, указанного в контракте), и предложить ему подписать дополнительное соглашение с DDU, в котором крайний срок передачи квартиры переносится (п. 3 ст. 6 ФЗ-214)… Но не все акционеры знают, что они не обязаны согласовывать и подписывать это дополнительное соглашение об отсрочке сдачи дома. Подписание дополнительного соглашения поможет Застройщику юридически избежать ответственности за несоблюдение сроков строительства. А тот, кто откажется подписать, сможет потребовать у Производителя штраф.
Практика показывает, что при подписании Соглашения о долевом участии (DPA) покупатели новостроек, как правило, плохо знают свои права и не обращают должного внимания на нюансы и условия соглашения. А Разработчики тем временем придумывают все новые уловки в условиях DDU, вплоть до полной его замены — предложения подписать Pre Prior DDU, который во многом похож на настоящий DDU, но по сути не имеет ничего с ФЗ-214 и не в пределах его защитного действия.
Что делать:
Рекомендация здесь довольно тривиальна: внимательно и не спеша изучайте договор, обращая внимание на пункты, перечисленные выше. Прежде всего, убедитесь, что это действительно соглашение о владении акциями, а не «предварительный DDU» с аналогичными условиями (в чем загвоздка — прочтите ссылку).
Если DDU настоящий, это уже хорошо, то акционер однозначно попадает под защиту закона ФЗ-214. Остальные условия и формулировки лучше всего изучить с помощью юриста-специалиста, который не только укажет, какие уловки использовал Разработчик в этом соглашении, но и предложит альтернативные формулировки контракта, защищающие акционера от таких уловок.
На практике, однако, не все разработчики соглашаются изменить некоторые пункты условий своего Соглашения о долевом участии. Но здесь каждый решает сам, принимать условия, предложенные Застройщиком, или нет. Главное, чтобы покупатель квартиры (акционер) четко понимал, что именно подписывает и что может ему грозить в будущем.
С 2017 года последующие поправки к закону ФЗ-214 вынудили разработчиков публиковать проекты учебных заведений в открытом доступе на своих сайтах для сведения акционеров. Именно эти договоры следует скачать, внимательно изучить или показать своим юристам.
