Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке?

Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки

Все зависит от того, кто делает оценку. Если банк проводил оценку недвижимости, эта услуга для заемщика бесплатна.
В остальных случаях стоимость оценки квартиры под ипотеку берет на себя заемщик. Также заключает договор с оценочной компанией. Стоимость оценки зависит от типа недвижимости (квартира, дом, коммерческая или нежилая недвижимость), региона, местоположения населенного пункта, размеров и месторасположения самого объекта, дополнительных оценочных услуг. Например, в Москве оценка квартир начинается от 5 000 рублей, а жилых домов — от 10 000 рублей.

Стоимость оценки квартиры под ипотеку может варьироваться от оценщика к оценщику. Воспользуйтесь калькулятором стоимости на веб-сайте компании, чтобы рассчитать соотношение цены и качества и сравнить стоимость оценки недвижимости для ипотечных кредитов другой компании и посмотреть, предлагает ли оценщик скидки.

К кому обратиться?

Оценить квартиру могут организации или оценщики, имеющие соответствующую лицензию или свидетельство о квалификации. Оценщиком может быть физическое лицо или работать в компании, но в любом случае его квалификация должна быть подтверждена дипломом или свидетельством о прохождении специальной подготовки.

Обычно банк предлагает на выбор список аккредитованных компаний, с которыми он сотрудничает. Иногда заемщику могут предложить компанию в агентстве недвижимости, если он занимается получением ипотеки. Однако клиент не обязан следовать этим рекомендациям, так как имеет право оценить квартиру под ипотеку в любой организации или частном лице.

Оценщики недвижимости делятся на 2 группы:

1. Независимый.
2. Аккредитован.

Давайте рассмотрим, в чем разница между ними, и к кому лучше обращаться для оценки недвижимости для банка.

Независимые оценщики

Независимые оценщики — это компании или частные лица, которые не смогли или не пожелали получить аккредитацию в банке. Банк может отказать в приеме отчетов от таких организаций под любым предлогом. Поэтому мы рекомендуем вам напрямую обращаться к аккредитованным специалистам, чтобы сэкономить время.

Аккредитованные банком

В эту категорию входят только проверенные оценочные компании, строго соблюдающие требования банка.

Такое сотрудничество выгодно как банкам, так и рейтинговым организациям:

1. Банк получает оценки недвижимости, соответствующие всем требованиям.
2. Оценочные организации получают стабильный и устойчивый поток клиентов.

Часто между банком и органом по оценке существует соглашение о удержании определенного процента от стоимости оценки в качестве вознаграждения партнера для банка.

Методы оценки недвижимости

Стандарты оценки утверждаются приказами Минэкономразвития — они определяют общие подходы к оценке и разъясняют порядок оценки в различных ситуациях. Закон предусматривает три подхода в зависимости от использования объекта.

Выгодные и дорогие подходы. Доходный подход используется для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая будет сдаваться в аренду. А, например, оценка строящегося частного дома — дорогостоящий подход. Оба метода основаны на анализе однотипных объектов недвижимости и финансовых потоков по объектам. Такая оценка стоит дороже, но такие подходы используются редко. Чаще используют сравнительное, которое проще и понятнее.

Сравнительный подход используется при оценке жилой недвижимости на всю жизнь. В этом случае оценщик выбирает похожие объекты, сравнивает цены и составляет ценовое предложение для вашей собственности.

Методика формирования сравнительной цены сложна, это не просто среднее арифметическое цен выбранных объектов. На первых порах найденные объекты сводятся к «общему знаменателю», так как сложно найти совершенно похожие объекты, которые продаются одновременно. А внутренние приемы позволяют правильно сравнивать такие объекты. Например, оценщик нашел похожие квартиры в одном доме, но на разных этажах. Количество планов также влияет на цену. Согласно методике, первый и последний этажи переходят в «базовые» этажи. Делается это путем введения небольшой скидки на цену, иначе из найденных объектов удаляются самые дешевые и самые дорогие по цене квадратного метра. Оценивая стоимость квартиры, оценщик учитывает наличие социальной инфраструктуры возле дома, транспортную доступность, экологию, этажность.

Достоинства самостоятельной оценки квартиры

К достоинствам независимого анализа стоимости квартиры можно отнести, прежде всего, скорость. Не нужно немного ждать, тратить время на визиты к специалистам. Кроме того, этот метод оценки помогает избежать ненужных затрат. Также при изучении чьих-то объявлений о продажах появляется возможность избежать стандартных ошибок и грамотно во всех смыслах сделать свое предложение.

Однако следует помнить, что этот метод ненадежен, так как он не совсем грамотен. Профессионал учтет множество важных для потенциального покупателя моментов. Например, наличие лоджий, расположение дома, в котором расположена квартира, уход за территорией.

Как происходит оценка объекта

заказать оценку квартиры несложно:

1. Вы попросите у банка список аккредитованных экспертов.
2. Заключать контракт. Он заканчивается не физическим лицом, экспертом, который проводит опрос напрямую, а экспертной компанией, в которой он работает.

После заключения договора оценщик выезжает на объект для осмотра объекта, собирает и анализирует информацию. Принимая во внимание задачу клиента, он выбирает метод оценки, рассчитывает рыночную стоимость объекта и формирует оценочный отчет.

Время. Если недвижимость типовая, например квартира в многоквартирном доме, оценщик обычно составляет отчет в течение 1-2 дней с момента получения заказа. Если объект сложный, на подготовку может уйти неделя.

Как выбрать оценщика?

Вам предстоит выбирать из тех компаний, которые аккредитованы банком. Их список есть на сайте любого банка, но помните, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть его отношения могут где-то не ладиться. Это актуально для тех ситуаций, когда сам клиент еще не знает, где он возьмет кредит.

Из представленного списка компаний необходимо выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящее время

… Важнее цена. Срок обычно не играет роли и редко превышает 1 неделю. В остальном разницы практически нет. Все они работают по одним и тем же правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг. Удобство выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно сверять документы, по которым работает оценщик. Да, лучше на всякий случай, но не обязательно. И наоборот, если вы идете в неаккредитованную компанию, вам необходимо проверить документы. Банк просто не примет отчет об оценке, если он составлен лицом, не уполномоченным оценивать имущество.

Что включает в себя отчет об оценке

В отчете об оценке необходимо указать:

Отчет составляется в бумажном или электронном виде. Бумажный документ должен быть распечатан, прошит, подписан экспертом и заверен печатью, электронный документ должен быть заверен электронной цифровой подписью.

Закон рекомендует использовать независимую оценку в течение шести месяцев с даты оценки. Например, если заемщик решает рефинансировать ссуду через год после ее выдачи, необходимо составить новый отчет — ст. 12 Закона 135-ФЗ.

Райффайзенбанк может рефинансировать ссуду сразу после выдачи текущей ссуды, например, на государственную субсидию — в этом случае нет необходимости в переоценке.

Как проводится оценка квартиры для ипотеки: что учитывается и порядок процедуры

Время чтения: 5 минут (с) Оценка квартиры является обязательным условием для получения ипотеки в любой кредитной организации, так как по результатам полученной экспертизы кредитор определяет ликвидность объекта и, соответственно, размер ссуду, которую он готов предоставить. Сегодня мы поговорим о том, как проводится оценка квартиры под ипотеку и о каких особенностях процедуры следует знать.

Оценка квартиры для ипотеки: что нужно знать

Для чего нужна

Оценка квартиры — это не что иное, как определение ее рыночной стоимости. Данная процедура активно используется банками для соблюдения юридической чистоты операций купли-продажи и снижения собственных рисков невозврата денежных средств заемщиком.

Кто оплачивает?

При оценке квартиры услуги специалиста оплачивает потенциальный заемщик.

Сколько действует?

Согласно приказу Минэкономразвития РФ акт оценки квартиры действителен в течение шести месяцев, после чего документ утрачивает юридическую силу. По истечении срока действия отношений процедуру необходимо повторить.

Кто делает?

Только оценщик, имеющий соответствующую квалификацию и полномочия на проведение оценочной деятельности, имеет право определять стоимость квартиры. Соответственно, оценочные услуги предоставляются аккредитованными финансовыми учреждениями, оценочными фирмами и независимыми оценщиками.

Часто банк предлагает своим заемщикам список аккредитованных оценщиков, но кредитор не вправе настаивать на выборе конкретного специалиста — покупатель самостоятельно определяет оценочную компанию.

На что влияет?

Как уже было сказано, результат оценки квартиры напрямую влияет на сумму кредита, которую утвердит банк. Дело в том, что оценка определяет рыночную стоимость и ликвидность, что дает кредитору информацию о том, сколько объект может быть продан в случае неплатежеспособности заемщика. Следовательно, чем выше оценочная стоимость жилья, тем больше возможная сумма кредита.

Обязательна ли оценка квартиры при ипотеке?

Согласно действующему ипотечному законодательству, оценка жилья на этапе подачи заявки на кредит является обязательной процедурой.

Сколько стоит?

Стоимость оценки квартиры устанавливается компанией, предоставляющей данные услуги. Основными факторами, влияющими на окончательную стоимость экзамена, являются:

На данный момент средняя оценочная стоимость типовой квартиры составляет около 5 тысяч рублей. Однако для нестандартных предметов сумма может значительно увеличиться.

После оценки квартиры для ипотеки: что дальше?

После того, как оценка будет проведена, покупатель должен передать результаты экспертизы в банк, где уполномоченные сотрудники проверят подлинность отчета и сопутствующих документов. После проверки банк уведомляет заемщика об одобрении кредита и приглашает его в филиал для завершения транзакции.

Список документов

Основными документами, необходимыми для оценки квартиры, являются:

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Для проведения оценки покупатель квартиры должен, прежде всего, выбрать подходящую оценочную компанию и заключить договор на оказание услуг. После этого специалист выезжает на объект в оговоренное время и постоянно проводит стандартные этапы оценки жилья:

В акте оценки квартиры эксперт указывает:

Оценщик поддерживает итоговый отчет с приложениями, состоящими из ранее полученных материалов (включая фотографии) и информации.

Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке

Оценка недвижимости для оформления ипотеки в «Сбербанке» имеет свои особенности, о которых должен знать каждый потенциальный заемщик.

Важнейшим условием является выбор оценочной компании, аккредитованной банком. Список таких организаций можно найти на официальном сайте Сбербанка».

Преимущество работы с компанией, аккредитованной банком, заключается в том, что оценщики уже осведомлены обо всех требованиях банка, а это означает, что банк гарантированно согласится с отношениями.

При подаче заявки на ипотечный кредит Сбербанк в обязательном порядке предъявляет потенциальным заемщикам перечень требований, которым должен соответствовать отчет об оценке. Поэтому обязательно работать с аккредитованными учреждениями. В противном случае банк попросит вас повторно сообщить отчет или не примет его вообще.

Перечень документов, необходимых для проведения оценочной экспертизы при оформлении ипотеки в Сбербанке, выглядит следующим образом:

Дополнительная документация может потребовать:

Отчет об оценке Сбербанка содержит данные о:

Кроме того, отчет должен сопровождаться подробными фотографиями объекта и картой маршрута до него.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки в «Сбербанке» и «ВТБ 24»: список организаций

На сегодняшний день стоимость оценки квартиры для Сбербанка составляет около 3 тысяч рублей, но если оценщик выезжает в отдаленные регионы, цена может почти удвоиться. Стандартный оценочный период составляет от одного до трех дней.

Аккредитованные Сбербанком оценочные компании — это такие организации, как:

Список рекомендуемых банком ВТБ24 оценочных организаций и требований к оценщикам доступен на официальном сайте компании по адресу https://www.vtb24.ru/wiki/company/loans/rating/.

В настоящее время ВТБ24 рекомендует обращаться в такие организации, как:

Как завысить оценку квартиры для ипотеки?

Как известно, на стоимость квартиры влияет множество факторов, в том числе:

Хотя первые четыре показателя изменить нельзя, но улучшить состояние квартиры возможно. Чем качественнее ремонт, тем выше стоимость квартиры. Однако следует понимать, что продать квартиры с нетипичным и дорогим дизайнерским ремонтом намного сложнее, поэтому в подавляющем большинстве случаев легкого косметического ремонта будет достаточно для увеличения стоимости квартиры. Изменения сантехники, труб и прочего также могут существенно повлиять на окончательный отчет оценщика.

Напомню, серьезные кредитные организации, такие как Сбербанк, работают только с надежными, чтобы искусственно завышать стоимость квартиры с помощью оценщика.

Образец отчета об оценке квартиры для ипотеки

Образец заключительного отчета об оценке квартиры доступен по адресу https://yadi.sk/i/mfHpmEmD3LaPkr .

Другой информационный отчет можно найти по адресу https://yadi.sk/i/iX5YcnwG3LaPnc .

Поэтому оценка жилья — обязательный этап при получении ипотечной ссуды, благодаря которому заемщик узнает реальную стоимость приобретаемого объекта, а кредитор получает информацию о том, насколько ликвидна квартира и какую часть кредита можно предоставить. Поэтому доверять этой процедуре должны только проверенные компании, которые не только добросовестно выполняют свои обязанности, но и учитывают особенности отчетности таких банков, как ВТБ24 и Сбербанк».

Эта статья вам помогла? Будем благодарны за вашу оценку:

Вы уже проголосовали

Оценка загородной недвижимости

При оценке загородной недвижимости оценивается не только частный дом, но и все, что влияет на цену земли:

Если квартиры в многоэтажных домах — типовые объекты, то загородные дома — индивидуальные, то стоимость оценки выше. Цена зависит от удаленности объекта и его размеров. Обычно цена в 2-3 раза выше, чем у квартир.

Как формируется стоимость оценки?

Потенциальный заемщик оплатит такие процедуры, поэтому стоит учитывать это при планировании бюджета на покупку квартиры. И если раньше стоимость оценки напрямую зависела от оценочной стоимости квартиры, то теперь ситуация изменилась: сильная конкуренция на этом рынке вынудила оценщиков немного умерить свои аппетиты. Так, за оценку обычной типовой квартиры придется заплатить от 4 тысяч рублей, но если речь идет об элитном жилье, то придется раскошелиться на сумму от 8 тысяч рублей и более. И вопрос не в наличии денег, а в том, что дорогих вещей в городе мало, а значит, процесс получения оценки будет осложнен отсутствием базы для сравнения.

Если речь идет о приобретении загородного дома с земельным участком, то необходимо сказать провести (и, соответственно, оплатить) две оценки: дом будет оцениваться отдельно, а участок — отдельно.

Оценка квартиры в новостройке

Для покупки квартиры в новостройке на этапе строительства банк использует стоимость договора долевого участия. Оценка квартиры необходима только после сдачи дома в эксплуатацию. Обычно условие предоставления отчета об оценке оговаривается в кредитном договоре в обязательствах заемщика.

Например, кредитный договор предусматривает, что после сдачи новостройки заемщик должен оформить ипотеку и оценить квартиру

Обычно на этапе строительства процентная ставка по кредиту выше 1-2%, после оформления недвижимости ставка снижается. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств ставка останется повышенной.

Какие документы нужны для оценки квартиры?

Заемщику и продавцу квартиры для оценки понадобится следующий перечень документов:

1. Правоустанавливающие документы на недвижимость. К ним относятся: свидетельство о праве собственности (для квартир, приобретенных после 15.07.2016 г., не выдается) или выписка из ЕГРП;
2. иногда требуется копия договора купли-продажи или другого документа, по которому право собственности перешло к текущему собственнику;
3. акт приема-передачи и договор долевого участия (при покупке новостройки в ипотеку).
4. Кадастровый паспорт.
5. План этажа БТИ или технический паспорт, а также объяснение квартиры — документ с указанием площади объекта и точных размеров.
6. Свидетельство о перекрытии, если дом, в котором приобретается квартира, был построен до 1960 года.
7. Копия паспорта заемщика.
8. Разрешение на перепланировку, если сделано
9. Справка из администрации дома о количестве проживающих в квартире.
10. Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
11. Справка о том, что дом не подлежит сносу или реконструкции. Это требуется не всегда и только в том случае, если здание было построено до 1970 года.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Ипотечный эксперт с 10-летним опытом. Он является руководителем ипотечного отдела крупного банка благодаря более чем 500 успешно одобренным ипотечным кредитам.

Следует отметить, что при покупке в строящемся доме право рекламации будет подлежать оценке, так как квартира еще не оформлена в собственность. Документы БТИ (кадастровый паспорт, план этажа) в этом случае предоставлять не нужно.

Как банк использует отчет об оценке

Банк рассматривает заявку на получение ипотечной ссуды в два этапа. Сначала проводится оценка заемщика, исходя из его доходов, предварительно определяется максимальная сумма кредита. Затем рассмотрите предмет гарантии и с учетом его стоимости рассчитайте максимальную сумму окончательной ссуды.

Для определения максимальной суммы кредита банк проводит независимую оценку. В каждом банке есть свой стандарт отношения суммы кредита к стоимости залога. Так называемый коэффициент K / Z (кредит / гарантия). Обычно он не превышает 80%. На этом этапе банк может уменьшить предварительную сумму кредита, рассчитанную на первом этапе.

Например, по доходу можно претендовать на сумму от 4 млн руб. Но вы решили купить квартиру за 4 миллиона рублей. При этом коэффициент K / Z у банка не превышает 80%. Это значит, что банк сможет отдать залог: 4 миллиона рублей * 80% = 3,2 миллиона рублей.

Обмануть банк согласованием с оценщиком не получится. Банк принимает отчеты только от аккредитованных экспертных компаний, то есть от тех, кто им доверяет.

Кратко подведу итог:

1. Перед ипотечной сделкой требуется независимая оценка недвижимости. Если квартира приобретается на этапе строительства, оценка требуется после сдачи дома в эксплуатацию.
2. Оценка влечет за собой дополнительные транзакционные издержки: это комиссия за отчет об оценке. Вы должны понимать, что банк может отказать в одобрении собственности в залог, если она им не понравится.
3. Оценочная компания должна быть одобрена банком — проверьте список компаний, аккредитованных в банке. Если оценщик не согласен с банком, отчет не принимается.

Процесс проведения оценки для ипотеки

Таким образом, сама по себе независимая оценка неизбежна, как того требует Закон об ипотеке. Несмотря на то, что оценка в данном случае проводится в основном для защиты интересов банка, заказывает и оплачивает оценку заемщик. Чтобы оценить квартиру под ипотеку, необходимо обратиться в оценочную компанию, имеющую право на такую ​​деятельность. С юридической точки зрения вы можете выбрать оценочную компанию на свое усмотрение. Однако хорошо известна практика банков, когда они предлагают выбрать оценщика из списка, предоставленного банком. От такого выбора можно отказаться, но тогда шансы получить ипотеку для себя резко снижаются.