Зачем нужна страховка по ипотеке: особенности страхование ипотечного кредита, виды страховок, топ страховых компаний

Ипотечное страхование — быстро развивающееся направление в страховой отрасли. И один из самых проблемных. Именно ипотечное страхование традиционно входит в топ самых непродуманных и невыгодных предложений для клиентов, конкурируя по этим параметрам только с ОСАГО. В чем трудность? Есть две проблемы одновременно.

Учитывая, что новый владелец ипотеки уже берет на себя огромные финансовые обязательства, необходимость переплачивать за комплексное страхование вызывает естественное недовольство.

Что нужно знать об ипотечном страховании, чтобы получить максимальную выгоду за меньшие деньги? Попробуем разобраться.

Можно ли отказаться от страховки при оформлении ипотечного кредита?

Подавляющее большинство страховых экспертов однозначно ответят на этот вопрос: отказаться от страховки нельзя. И они приведут в доказательство своей точки зрения искусство. 35 Федерального закона от 25.07.2012 г. 102 «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)». В статье указано, что в случае прерывания непрерывности страхования банк получает право потребовать досрочного погашения кредита в полном объеме. Но в статье есть приписка, которую почему-то часто игнорируют — «если иное не оговорено в договоре». В соответствии с этим постскриптумом банк может освободить своего клиента от необходимости страхования, указав этот вариант в договоре. Другое дело, что банки этим правом практически не пользуются, так как отсутствие страховки означает для них большие риски. Однако бывают исключения — некоторые банки позволяют клиентам выбирать фактические виды страхования и риски. Но нужно понимать, что лояльность такого банка не будет бесплатной: за право отказаться от страхования различных рисков придется платить более высокой кредитной ставкой.

За исключением исключительных случаев, страхование имущества обязательно. Это недвижимость (дом или квартира), которая остается в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет полностью выплачен. Остальные варианты — страхование жизни и инвалидности, страхование титула — считаются добровольными, но позволяют увеличить шансы на одобрение кредита, помогают снизить процентную ставку.

Взаимодействие со страховыми компаниями

Некоторые кредитные программы Банка УРАЛСИБ включают страхование заложенного имущества в качестве залога и добровольное страхование жизни заемщика. Необходимость страхования и ее вид определяются условиями кредитного продукта и размещаются в соответствующих разделах продукта.

Банк «УРАЛСИБ» проводит комплексную оценку финансового состояния страховых компаний и условий страхования, на которых заключаются договоры страхования. Требования к страховым компаниям и порядок взаимодействия с ними определяются порядком выбора страховых компаний, которым передается страховая ответственность по кредитным программам ПАО «БАНКА УРАЛСИБ».

Для заключения договора страхования Банк УРАЛСИБ предлагает воспользоваться услугами одной из страховых компаний, прошедших оценку банком и соответствующих его требованиям:
Перечень страховых компаний по страхованию при ипотечной ссуде физическим лицам:

Ипотечное страхование:

Страхование ответственности по кредитному договору при ипотечном кредитовании

Если в списке страховых компаний, предлагаемых банком, нет подходящей для вас компании по уровню обслуживания и условиям страхования, вы можете предложить другую компанию, предварительно предоставив в банк пакет документов, необходимый для анализа страхового случая компания (определяется в порядке выбора страховых компаний). Банк рассмотрит документы в течение 60 рабочих дней с момента получения полного пакета документов и, если предлагаемая вами страховая компания соответствует требованиям банка, примет полис этой компании.

Страхование недвижимости

Одна из важнейших характеристик ипотечного страхования — это страховая сумма. Сумму платежа по договору определяете вы. Страхование ипотеки обычно равно основной сумме кредита, которая на 10-15% больше, чтобы обеспечить покрытие всех штрафов за просрочку платежа. Вместе с телом кредита эта сумма со временем будет уменьшаться, поэтому страховые выплаты будут уменьшаться из года в год. Не так уж и важно, если вы заключаете договор страхования сразу на весь период кредита или на год с последующим продлением, эта зависимость сохраняется.

Специалисты страховой отрасли часто советуют увеличивать страховую сумму до стоимости имущества, то есть застраховать сумму, внесенную в залог. В противном случае, если вы потеряете свою собственность, вы потеряете первоначальный взнос. Вы можете расширить сумму, включив в нее отделку, право собственности на квартиру, застраховав свою ответственность перед третьими лицами (если из-за аварии в вашей квартире пострадают соседи, вам не придется платить за их ремонт, это сделает страховка).

Страховая сумма составит от 0,3 до 1% от стоимости застрахованного имущества. При расчете ставки агент учтет множество факторов:

Кредит поддержки

Ниша небольшая: всего 4,7 процента от общего объема страхового рынка. Сегмент страхования жилья отдельно в статистике не выделяется, но, по оценкам экспертов, его доля в общем котле не превышает двух процентов.

Пандемия, по идее, должна была затронуть эту сферу в меньшей степени, чем, например, страхование жизни (все туристы, выезжающие за границу, автоматически покинули этот сегмент). Однако рынок ушел в небольшой минус, и лишь несколько игроков показали существенный рост. Так, глава департамента розничной торговли «Ингосстраха» Виталий Княгиничев сообщил, что в конце прошлого года премии компании в сегменте имущественного страхования физических лиц выросли на 21 процент: «Показатели указывают на рост интереса граждан к страхованию жилья и ипотечным продуктам».

Рост спроса на ипотеку в прошлом году действительно помог рынку: ведь страхование залога (недвижимости) обязательно при оформлении ипотечного кредита, а в прошлом году темпы роста ипотечного рынка превысили 20 процентов. Этот «универсальный инструмент» был частью государственной программы льготного кредитования нового строительства со ставкой 6,5 процента в год, запущенной в апреле 2021 года. Он предоставил 25 процентов ссуд, выданных в прошлом году, на покупку жилья спрос по-прежнему высок. «Если бы в 2021 году не случился« ипотечный бум », сегменту было бы намного хуже на фоне экономического кризиса и пандемии коронавируса», — говорит Княгиничев. «Доля ипотечного страхования в общем объеме страхования имущества граждан будет увеличиваться до тех пор, пока текущий уровень процентных ставок останется или немного повысится», — говорит Ирина Григорьева, генеральный директор ипотечного онлайн-супермаркета Online-Ipoteka.

В этом году страховщики уже столкнулись с одной проблемой, не за горами и другая. В декабре 2021 года московскую программу страхования жилья закрыли: каждый житель столицы наверняка увидел в едином платежном документе соответствующий элемент, позволяющий небольшими деньгами (около 2 рублей за квадратный метр) защитить свою квартиру от основных рисков (пожары, взрывы, наводнения и др др.). Эта программа считалась, пожалуй, единственным успешным региональным продуктом в сфере страхования жилья: она была запущена в 1995 году и зарекомендовала себя. «С точки зрения заказчика, все получилось, ущерб действительно возмещен», — отмечает генеральный директор BCS Life Insurance Андрей Дроздов. «Страховкой воспользовались 2,5 млн семей, урегулировано более 205 тыс. Страховых случаев, по которым пострадавшим выплачены компенсации на общую сумму почти 4 млрд рублей», — напоминает Виталий Княгиничев. По его мнению, с отменой городской программы собственники квартир лишились возможности комфортно застраховать свое имущество, чувствовать себя защищенными.

Москва остается безусловным лидером по размеру премий в секторе страхования жилья: по итогам 2021 года на ее долю приходилось 41,4

Несмотря на требования отраслевого лобби, о возвращении программы речи не идет: теперь людям придется обращаться в компанию напрямую. Это не совсем удобно — во-первых, многие просто привыкли включать стоимость страховки жилья в ежемесячную оплату ЖКХ и могут не захотеть тратить время на заключение нового договора со страховщиком по аналогии с «молчанием» которые автоматически передают свои средства в управление государственному органу. Во-вторых, муниципальное страхование в несколько раз дешевле, чем полисы страхования имущества в коммерческих компаниях: как минимум четверть москвичей просто не хотят увеличивать свои расходы. Но городские власти считают, что программа выполнила свою задачу: в городе создан рынок гражданского страхования, теперь люди могут обходиться без посредников. Некоторые компании запускают аналогичные продукты, но для органического перетока «муниципальных» клиентов в частный сектор требуется время.

Единственной, по мнению экспертов, была действующая региональная программа страхования жилья. И это несмотря на вступивший в силу в 2021 году закон о страховании жилья от чрезвычайных ситуаций: он предполагает, что субъекты Российской Федерации будут самостоятельно разрабатывать местные программы с учетом территориальной специфики, а компенсация будет производиться сразу из трех источников: федерального бюджеты и региональные, и страховщики… Предполагается, что такой полис будет стоить не более 300–350 рублей в год и может оплачиваться вместе с ЖКХ, как это было в Москве. Однако пока эти программы либо вообще не инициированы администрацией, либо обсуждаются в рабочих группах. Столица по-прежнему остается лидером премий в сегменте страхования жилья: по итогам 2021 года на долю Москвы приходилось 41,4 процента, на Московскую область — 6,8 процента, на Санкт-Петербург — 4,8 процента.

Еще одно препятствие, с которым могут столкнуться участники рынка страхования жилой недвижимости, — это возможная отмена или корректировка программы льготного кредитования. Сейчас в кулуарах активно обсуждаются условия продления программы: очевидно, что она не будет продлена полностью, так что после 1 июля ипотечный бум может легко погаснуть. Для страховых компаний спад ипотечной активности нежелателен только для сегмента жилищного страхования. По данным Online-Ipoteka, более 98% заемщиков берут комплексное страхование кредита. «Хотя по закону требуется только страхование залога, заемщики предпочитают не экономить на полисах: отказ, например, от страхования жизни, дорого обойдется потребителю: процентная ставка по кредиту вырастет на несколько процентных пунктов», — говорит Ирина Григорьева.

На фоне рыночной стагнации вас может порадовать только одна тенденция. «Цифровые каналы продаж и страхование через управляющие и платежные компании в мобильных приложениях банков расширяются», — отмечает Дроздов. Для некоторых крупных операторов доля удаленных продаж увеличилась на 40-50 процентов, а скорость удаленного урегулирования убытков — на 20-30 процентов.

Страхование жизни

Ипотечное страхование жизни не является обязательным, и теоретически от этого варианта можно отказаться. Но на самом деле все сложнее: многие банки предлагают льготную процентную ставку при оформлении полного ипотечного страхования. Если вы отказываетесь от страхования жизни, вы теряете право воспользоваться этим преимуществом — многие банки настолько повышают процентную ставку, когда отказываются от страхования жизни, что ссуда становится непосильным бременем для многих заемщиков.

также важно не забывать, что страхование жизни и здоровья по ипотечной ссуде — это ваша ответственность перед семьей и друзьями — если с вами что-то случится, без этого варианта страхования вся ипотечная задолженность перейдет к вашим наследникам. И им придется либо выплатить ссуду, либо отказаться от наследства.

Стоимость страхования жизни зависит от различных факторов:

В среднем стоимость страховки составляет от 0,2 до 1% в зависимости от выбранной компании и сопутствующих факторов. Пенсионным заемщикам или людям с ограниченными возможностями приходится мириться с очень дорогим страхованием — как показывает практика, снижение страхования, приводящее к повышению процентных ставок по ипотеке, становится более выгодным, чем оплата страховки.

Преимущества и недостатки

Заключение договора комплексного ипотечного страхования имеет обширный перечень преимуществ для заемщика и кредитора.

Для страхователей
преимущества ипотечного страхования заключаются в следующем:

Могу я отказаться? ►►
Для финансового учреждения, выдающего ипотеку, выделяются следующие преимущества:

Комплексное ипотечное страхование также имеет недостатки:

Полная страховка при оформлении ипотеки заключается в предоставлении страхователю пакета базовых услуг, обеспечивающих защиту при наступлении страховых случаев. Этот вид страхования стоит дешевле, чем страхование каждой услуги в отдельности.

Страхование титула

Другой вариант, который часто пытаются применить банки и страховые агенты, — это страхование титула на ипотеку. Это страхование имущественных прав. Это дополнительный вид страхования, но при покупке недвижимости на вторичный фонд банки настоятельно рекомендуют застраховать свое право собственности не менее чем на три года. В случае внезапного расторжения договора купли-продажи недвижимости по какой-либо причине ваши убытки возместит страховщик.

Почему именно три года? Одной из наиболее частых причин признания договора купли-продажи недействительным является появление собственников квартир, имеющих право на недвижимость, но не участвовавших в сделке (например, родственников собственников квартир, незаконно лишенных права участия при приватизации можно оспорить сделку). Согласно ст. 181 ГК РФ п.1 участник мирового соглашения вправе оспорить его в течение трех лет. Но срок исковой давности может увеличиваться до 10 лет, если сделка оспаривается людьми, не являющимися сторонами сделки — заключив страхование титула на три года, вы значительно снизите риски, но не устраните полностью их. Можно отказаться от титульного страхования и сэкономить около 0,15% от суммы ипотеки в год (около 15 000 рублей при займе 10 000 000 рублей). Ваше душевное спокойствие стоит денег? Тебе решать.

Еще одно предостережение: считается, что страхование титула имеет смысл только в том случае, если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке. Но так бывает не всегда. Иногда застройщики нарушают правила строительства и собирают объекты, которые после сдачи в эксплуатацию подлежат сносу. Подобных случаев было много, например, в Сочи. Многие владельцы квартир остаются без недвижимости и без денег.

Стоимость этого вида страхования может варьироваться в широких пределах — от 0,5 до 2,5% — и зависит от:

Какие виды страхования оформляются при ипотеке

Фактически, в кредитных договорах с кредитными организациями предусмотрено несколько страховок. Банки стараются гарантировать сотрудничество с клиентом, максимально минимизируя типовые риски.

При заключении кредитного договора оформляются следующие виды страхования:

Некоторые банки также используют дополнительные виды страхования. Во-первых, он не рассчитан на снижение риска больших потерь. Во-вторых, такие дополнительные соглашения могут привести к увеличению прибыли кредитора от каждого кредитного соглашения.

При регистрации кредитных операций важную роль играет страхование. Страховые компании предлагают несколько видов. Банковская организация солидарна с ними, а потенциальный клиент несет дополнительные расходы наличными. Давайте подробнее рассмотрим договор ипотечного кредита и определим, какие виды действующей страховки необходимы.

Основные виды страхования, оформляемого под ипотеку, направлены на снижение типичных для банка рисков

На практике некоторые виды страхования буквально навязывают банки и страховые компании, но реальной эффективности от наличия такого полиса застрахованный не получает. При ипотечном страховании такие методы страховщиков и кредитных организаций чрезвычайно распространены.

Выбираем страховую компанию: на что обращать внимание

У многих заемщиков, изучивших невыгодные предложения страховщиков, предлагаемые банками, возникает естественный вопрос: а можно ли застраховать ипотеку в другой страховой компании? И опять же, есть теория, есть практика, и на самом деле они очень отличаются друг от друга.

Теоретически, если банк требует оформить страховой полис в конкретной компании, вы можете подать жалобу в ФАС, так как в этом случае видны явные нарушения Федерального закона «О защите конкуренции». Кроме того, подобные действия перекликаются с постановлением Правительства РФ №386. Как минимум, банк должен предложить вам выбор между несколькими аккредитованными страховыми компаниями.

При оформлении ипотеки вы можете предложить банку уже действующий договор страхования жизни — на страховую сумму, равную или превышающую основную сумму кредита, и на срок не короче срока действия договора. Но практика показывает, что такой подход вряд ли позволит получить ипотеку в банке. Во-первых, политика и правила договора личного страхования вряд ли будут соответствовать согласованной банком страховой документации. Во-вторых, банку не понравится то, что выгодоприобретателем в случае претензии будет не он, а вы. Стандартный договор страхования гарантированного имущества и жизни заключается в пользу банка: при наступлении страхового случая кредит будет полностью возвращен, и только тогда оставшаяся сумма будет получена заемщиком или его наследниками.

Внимание также к набору рисков: стандартная политика в отношении жизни включает смерть в результате несчастного случая и по любой причине, инвалидность первой и второй группы после несчастного случая и по любой причине. В то же время многие госбанки также требуют страховки от риска временной нетрудоспособности — этот риск не входит в основной список и отдельно страховать его может быть очень невыгодно.

Страхование жизни и здоровья заемщика

Эти виды страхования не являются обязательными. Но в некоторых случаях банки заставляют своих клиентов выпускать такие полисы. Страхование жизни и здоровья будущего заемщика. Это предполагает наступление следующих страховых случаев:

Если заемщик не хочет ни в чем отказываться, ему придется оформить этот вид страховки. При наступлении этого страхового случая заказчику выплачивается сумма, равная 100% стоимости приобретенного жилья. В некоторых случаях такая страховка действительно помогает человеку, который из-за проблем со здоровьем не может полноценно работать и платить по своим обязательствам.

Отказ от страховки после оформления договора

Активность, настойчивость банковских и страховых агентов иногда создают путаницу. К этому добавляются опасения, что в случае отказа от полного ипотечного страхования банк полностью откажется от ссуды и станет понятно, почему большинство заемщиков соглашаются на все условия. Но это не значит, что, приняв крайне невыгодные условия, вы будете вынуждены платить большие деньги в течение многих лет. У заемщика есть законная возможность аннулировать полис — для этого необходимо обратиться в офис страховщика в течение 14 дней с момента заключения договора и написать заявление о расторжении договора. Страховая компания возместит все средства, которые заемщик потратил на покупку полиса.

Если вы решите расторгнуть договор страхования по прошествии двух недель, вы не сможете вернуть всю уплаченную сумму, но можете отказаться от договора.

Как оформить страхование жизни?

Когда заемщик получает известие о том, что банк выдает ипотеку, он должен связаться со страховой компанией, чтобы оформить полис. Перед этим для компании проводится тщательное исследование. Заказчик обычно ищет вариант, где стоимость страховки ниже. Однако немаловажным фактором является платежеспособность и надежность, срок работы на страховом рынке, отзывы клиентов и рейтинговые позиции. Если заемщику сложно выбрать компанию для себя, то имеет смысл обратиться к страховому брокеру, который поможет определиться с выбором компании, полностью соответствующей всем критериям.

Весь процесс получения полиса страхования жизни состоит из следующих этапов:

1. В выбранной страховой организации заказчик выбирает вариант полиса: гарантийное, титульное или страхование жизни. Можно оформить каждый полис отдельно, но выгоднее и дешевле оформить комплексный полис, включающий все 3 вида страхования.
2. Определен исчерпывающий перечень рисков.
3. Компания поставляется со всеми предварительно отозванными сертификатами и кредитным договором. Помимо основного перечня документов, страховщик может запросить любые дополнительные документы. При этом очень важно, чтобы заказчик указывал в документах только правдивую и актуальную информацию о себе и других объектах.
4. Компания информирует заказчика о сроках проверки документов. Обычно это занимает от одного дня до нескольких дней.
5. Компания сообщит заемщику точную сумму страховки и договор будет подписан.
6. Страховщик уплачивает страховой взнос и вручает клиенту полис, который необходимо предъявить в банк.