Как отстоять квартиру, если банк подал в суд за неуплату ипотеки
Этот вопрос часто задают те, кто в силу обстоятельств допустил невыплату кредита. К сожалению, вы не сможете содержать недвижимость, находящуюся на гарантии, даже если вы совершите уловку и зарегистрируете в ней несовершеннолетних. Дети, зарегистрированные в квартире, могут отложить продажу жилья и усложнить ее, но только в том случае, если ссуда была не ипотечной, а была взята на другие цели, например, для предпринимательства.
Если квартира была приобретена в ипотеку, для банка вполне естественно подать в суд и забрать жилплощадь. Это возможно при просрочке более 3 месяцев или более 5% от стоимости заложенного имущества. Дети, которые прописаны в квартире, конфискации не помешают, они скачиваются по умолчанию.
Обстоятельства дела
Предполагаемый заемщик B обратился к кредитору с заявкой на получение кредита. В заявке указаны все параметры, необходимые для получения целевого кредита на покупку недвижимости.
Потенциальный заемщик приложил к заявке документы, подтверждающие его ежемесячный доход, уровень которого был достаточным для предоставления соответствующего кредита.
После проведения соответствующих проверок кредитная организация решила предоставить B кредитные средства для покупки недвижимости.
Б., согласно правилам, установленным кредитором, имел право получить ссуду в течение трех месяцев с даты одобрения кредитной заявки, что является обычной практикой при одобрении кредитной заявки.
B для осуществления купли-продажи недвижимости, заключил предварительный договор с продавцом недвижимости о приобретении объекта и дал продавцу залог в соответствии со ст. 380 ГК РФ для обеспечения совершения операции в будущем.
Право сторон договора купли-продажи внести задаток для гарантии исполнения сделки в будущем также подтверждается судебной практикой (решение Верховного Суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12 -20).
После заключения предварительного соглашения между продавцом и покупателем перед заключением основного договора об ипотечной сделке и получении кредита с целью перевода денежных средств продавцу имущества Б в кредитную организацию поступила информация что из-за экономических трудностей заем не будет предоставлен B на ранее утвержденных условиях.
Кредитор был готов предоставить ссуду B на новых условиях, согласно которым проценты за пользование ссудой увеличились почти вдвое.
В результате в этих обстоятельствах ежемесячный платеж B по ссуде также увеличился, что для B стало непосильным бременем.
В связи с изменением условий кредита B был вынужден отказаться от заведомо проблемного кредита и отказаться от покупки недвижимости.
Поскольку Б является инициатором прекращения обязательств по приобретению недвижимости, поэтому на основании ст. 381 ГК РФ залог предварительного договора остался у продавца.
Помимо потери депозита при определенных обстоятельствах несостоявшимся покупателем недвижимости на основании п. 2 ч. 2 ст. 381 ГК РФ убытки могут быть возмещены путем зачета суммы задатка в пользу продавца недвижимости, что подтверждается позицией некоторых судов (постановление от 05.08.2014 по делу № А46 -14003 / 2013 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа).
В этих обстоятельствах, принимая во внимание сложившуюся судебную практику, когда купля-продажа недвижимости окончательно не состоялась по вине Б., судебный иск против продавца недвижимости о возврате залога представляется быть бессмысленным делом, и в некоторых случаях обращение в суд грозит покупателю дополнительными расходами, в том числе в виде суммы государственных налогов и суммы убытков, которые суд может взыскать с B в пользу продавца недвижимости.
Другими словами, у B не было другого выбора, кроме как обратиться в кредитную организацию с просьбой возместить ему убытки в результате неудачной транзакции и потерянного депозита на крупную сумму.
В вопросе B он указал все обстоятельства дела и указал, что сделка с недвижимостью не состоялась из-за того, что кредитная организация не предоставила кредит B на ранее согласованных условиях.
Кредитная организация, рассмотрев запрос Б., оставила его неудовлетворенным.
В ответ на вопрос Б кредитор указал, что адекватных правовых оснований для возмещения убытков Б не было, что вполне логично, поскольку каждая сторона должна защищать и отстаивать свои интересы.
